商品住宅价格是住宅市场运行的核心机制,它的变化不仅对住宅市场的健康发展有影响,而且也与广大住房消费者的切身利益直接相关。随着我国社会经济的不断向前发展,各大城市商品住宅价格不断提高,尤其是在政府不断加大力度调整商品住宅市场的政策调控期内,该课题的研究就更显得十分必要和重要。本论文主要研究了以下三个方面的问题:首先在深入研究国内外住宅价格定价模型和住宅价格影响因素理论的基础上,结合已有的商品住宅价格理论体系,针对西安市商品住宅价格的特点和历史,站在商品住宅市场各个参与者的角度,从理论上逐一分析了影响西安市商品住宅价格的各个影响因素。在分析过程中将地方政府政策因素单独提取出来,作为一个影响商品住宅价格变化的重要因素。然后在住宅经济学理论的基础上,引入经济计量学和主成分分析法,对西安市商品住宅价格变化驱动力进行了分析。进而得出结论:西安市商品住宅价格变化的驱动力按动力大小依次可以分为商品住宅市场需求旺盛因素、住宅开发成本升高因素、地方政府追逐自身利益因素和国家金融宏观调控政策因素四类。最后进行了西安市商品住宅价格变化的趋势预测研究。本研究探讨了传统的线性回归模型和灰色线性回归模型在西安市商品住宅价格变化预测中的运用,通过实证分析不仅对西安市商品住宅价格的变化趋势进行了预测,而且对两种模型在运用前提、代表性和预测精度上都给与了详细分析,进而得出结论:线性回归模型在短期内的住宅价格预测精度不及灰色线性回归模型,而在相对较长的时期内的预测精度又比灰色线性回归模型高。本文对西安市乃至我国商品住宅的管理与决策有一定的参考意义并有一定的实用价值。