房价的快速上涨以及“一天一价”、“一房难求”的现象层出不穷,房地产价格是否存在泡沫也成为了人们日常讨论的话题,学者们对这个问题也是众说纷纭。房地产市场近期的快速上涨,也导致了中央政府和地方政府的严厉监管。最为典型的监管是限贷、限购、限价政策。然而,随着严厉的三限政策出台,各地房价上涨的势头并没有得到有效遏制,由此而提出的问题是:房地产价格是否存在泡沫及泡沫程度如何度量?各城市的房价变动的主要因素是什么?地方政府三限调控政策对住房价格的监管是否有显著的效果?因此,系统回答上述问题即为本文的研究动机。首先,在国内外相关文献研究成果的基础上,本文对文献进行了梳理与总结,选用房价收入比来度量房地产价格泡沫,并采用GSADF法来判断泡沫的存在性、泡沫大小以及泡沫存续期间。本文在前人研究的成果之上,采用因子分析法来提取房地产价格泡沫影响因子,分别为需求、供给、成本与收入因子,并引入投机与预期因素,在政府监管措施方面则选择了限贷、限购以及限价政策进入模型进行实证分析,来衡量政府对房地产价格的监管效果。其次,在实证分析部分,本文以35大中城市2008年第一季度~2018年第三季度的数据为研究样本,根据各城市房地产价格泡沫存续期间的不同,将35大中城市分为5大类,采用随机效应面板模型研究了各城市房价泡沫的影响因素及政府监管效果。结果表明:(1)泡沫检验结果表明,在5%的显著性水平上,除了银川、长沙与兰州外,其他32个城市房地产价格均存在泡沫,且各城市房价泡沫存续周期、泡沫程度以及产生次数均存在差异;(2)五类城市的房地产市场需求、住宅成本与房地产价格泡沫正相关,表明房地产市场需求、房地产成本是五类城市房地产价格泡沫滋生与膨胀的主要推力;(3)市场上的房地产供给、城市经济发展状况(收入水平)均小于0,且系数值显著,表明抑制房地产价格泡沫可以从市场供给与发展城市经济入手;(4)投机因素仅对类别5的房地产价格泡沫有显著的正效应,预期因素对各类城市的房地产价格泡沫均有刺激作用;(5)各类城市的政策监管效果存在差异,限贷政策对各城市房地产价格泡沫调控均有效,其在类别1、类别3与类别5具有时滞效应,分别需要一期及三期的传导时间;限购政策对各类城市房价泡沫监管效果显著,除了类别1外,其他四类城市的实施效果要在第三期才显著;限价政策仅在类别3与类别5的城市中实施有效,其他三类城市的限价政策均未能达到预期效果。最后,根据前文实证分析的结果提出相关的政策建议,这为政府抑制房地产价格泡沫,降低房价泡沫程度,监管房地产市场,调控房地产价格,以及十九大提出的“因城施策”的调控方式提供一定的参考价值。