2004年以来,伴随着中国零售业的全面开放,国际“商业巨鳄”的抢滩登陆,在新的购物模式和消费理念的不断更迭中,中国商业地产的发展似乎也迎来了自己的“春天”。其普遍高于其它类型房地产投资的增长水平,持续不断的大型购物中心、城市主题社区开发热潮,无不显示出中国商业地产开发的速度之快、规模之大。然而,当冷静分析和思考目前中国商业地产发展状况时,就会发现在一派辉煌景象的背后,也衍生出了诸多足以影响商业地产健康和可持续发展的重要问题。在对商业地产本身的理解、总体项目规划设计、赢利模式的选择、招商与营运管理、未来发展趋势等一系列核心问题上不少地产开发商或多或少都存在着认识偏差。商业地产兼具地产与商业双重特征,其开发属于长期市场行为,在诸多方面完全不同于商品住宅的运做。商业地产项目倡导“订单地产”模式,其招商工作在规划前即已展开,其经营不以短期现金流的获取为目标,“只租不售”被视为最佳选择,成功与否也需要经过市场的长期检验。随着经济的增长,未来一定时期中国商业地产市场还会是一个充满机会、不断扩张的市场。而行业内竞争也会日趋激烈,消费者也日益成熟、理性,转型期嬗变的经济、政策、法律环境环境,也增加了商业地产企业决策的系统风险,这样商业地产营销策划就显得愈加重要。本文选取郑州宝龙城市广场这一商业地产的典型形态为分析案例,试图解读商业地产开发过程中可能出现的问题,并通过该项目营销策划方案的设计,为转型期中国商业地产开发提供可资借鉴的蓝本。