一、选题背景和研究意义时下,围绕着我国房地产业的高速发展,针对其中所凸现出来的诸如投资过热、结构失衡、价格高企、泡沫蔓延等问题,各界议论纷纷。对于政府为保证房地产业健康持续发展所推出的一系列政策措施及其施行效果,各方也是褒贬不一。基于此,笔者首先进行了如下的几点思考:即我国目前房地产业的发展状况究竟如何?是总量问题还是结构问题?导致价格泡沫产生的内在机制是什么?政府需要做怎样的产业调控才能行之有效?政府在其间应该进行怎样的角色定位和扮演才是恰如其分的?围绕对这些问题的思考,笔者在整理回顾我国房地产业的产生、发展历程的基础上,全面考察了我国房地产业的发展现状,并总结归纳出目前存在的主要问题之所在。同时结合对以 2003 年出台的“121号文件”和今年一季度推行的“房贷新政”为主的一系列中央政策措施的内容解读与效果分析,展开了构建我国房地产业可持续发展的产业政策体系的研究,指出在目前房地产业发展中所存在的诸多问题的症结是结构失衡,而要解决结构失衡的问题就必须从供给和需求两方面入手,实施双向的差别化手段,从而构建起一个专门针对房地产业,内容涉及金融政策、财政税收政策、产业政策、土地供给制度、住房制度及与此相关的法律法规等一系列政策调控手段的产业政策体系。该产业政策体系应该重点针对结构问题同时又立足于整体发展战略、适时解决眼下问题同时又放眼全局和未来,其最终目的在于通过这一政策体系的制定和实施,既保证我国房地产业继续健康稳定的向前发展,又以此为契机,进一步完善我国的社会主义市场经济体制并全面提高政府宏观调控的能力与水平。这既是对有效解决当前我国房地产业发展中存在问题的现实需要,又是本文研究的主要意义之所在。二、体系框架和主要内容本文的体系框架是按照房地产业和产业政策的基本理论研究,我国房地产业概况及制约因素分析,海外房地产业发展的经验借鉴,完善我国房地产业产业政策体系的思考这样一种层进顺序来进行设计2和安排的。主要的内容包括四章:第一章,基本理论研究第一节,详细介绍了房地产的定义、特性,房地产业的内涵、产业特征以及在国民经济中的地位和作用。从我国现阶段的具体国情出发,结合房地产业的产业性质、产业关联效应及其对整个国民经济的影响和贡献程度,指出房地产业之所以成为我国现阶段支柱产业的必要性和必然性。第二节,系统介绍了产业政策相关理论的主要内容,包括产业政策的定义、特征、实施手段、功能作用及与其它政策之间的关系,并简要介绍了产业政策的体系内容。第三节,从我国已经正式颁布实施的三个具体产业的产业政策的分析入手,总结了具体产业制定实施产业政策的条件,在此基础上提出了对具体产业的产业政策内涵的新的阐释,并结合一般意义上的产业政策定义进行了比较说明。第四节,结合对我国房地产业的特征、作用及地位的分析,论证了为保证我国房地产业可持续发展而构建具体的产业政策体系的必要性,并详细解释了房地产业产业政策体系的内涵及具体内容。第二章,我国房地产业的发展概况及制约因素分析第一节,分五个阶段全面回顾了我国房地产业产生、发展的历程,并对各阶段相应的政策措施作了一定的解读,然后从房地产开发商、市场供给、市场需求等不同角度,对我国房地产业的发展现状进行了较为详尽的介绍,并系统的总结了目前我国房地产业所存在的问题 。第二节,对制约我国房地产业发展的影响因素进行了六个方面的系统分析。第三章,海外房地产业发展的经验借鉴本章分别依次分三节介绍了美国、香港和俄罗斯在发展房地产业方面各自的成功经验和失败教训。其中第一节对美国经验的介绍,涉及其房地产业的发展概况和土地政策、住房政策与房地产金融政策等三大房地产政策措施,尤其是在解决居民住房问题方面,政府通过政策制定与中介组织实施 MBS 模3式的成功经验,是很值得我们思考、学习和借鉴的。第二节介绍香港房地产业的发展经验和教训。一方面,通过分析香港房地产泡沫的形成原因,使我国在预防房地产经济泡沫方面具备了一定的经验认识;另一方面,对香港的土地批租制度和住房政策的发展历程作了较为详细地介绍,这两者对我国在土地供给和解决中低收入家庭的住房问题方面都有很好的借鉴意义。再者,针对香港发达的房地产金融市场进行了正反两方面的分析,这对我国进一步完善房地产金融市场具有较为全面的指导意义。第三节,先介绍了俄罗斯在住房制度和政策改革方面的具体内容,然后以此为基础,对其改革的启示进行了三点总结说明:住房政府供给主导制向私人供给主导制的成功转化,福利性质的住房分配制度向市场化住房分配、消费制度的转化,住房产权制度的成功改革和住房产权交易市场的有效培育,这些都对我国住房制度的改革和完善具有很好的参考价值。第四章,完善我国房地产业产业政策体系思考通过前面的分析,可以看出,我国房地产业发展中的关键问题在于结构失衡,而对于结构失衡不能只进行供给调节,必须与需求调控有机结合,双管齐下,并注意双向差别化调节的配套性和综合效应。同时,现阶段?