近年来,因借名买房引发的所有权归属纠纷呈现出爆发式增长,针对这一问题各地司法实践差异较大,借名买房所有权归属问题亟需统一且合法合理的解决规则。我国基于法律行为的不动产物权变动模式主要为债权形式主义,因此解决借名买房所有权归属问题,需分别从债权行为(合同问题)和物权行为(不动产登记问题)入手,探寻房屋所有权的变动过程及最终归属。第一部分论述借名买房的合同问题。借名买房中所涉及的借名买房合同(借名人与出名人缔结)与房屋买卖合同(出名人与房屋出卖人缔结)均为合法有效;借名人通过借名买房合同,使出名人在购房阶段负有以出名人自己的名义购房并办理不动产登记的义务。出名人基于借名买房合同所负义务与房屋出卖人缔结了房屋买卖合同并办理不动产移转登记,出名人依法取得房屋所有权。第二部分论述借名买房的不动产登记问题。事实物权理论以借名人享有事实物权为由否定不动产登记簿的推定效力。但是,一方面,事实物权理论在借名买房问题上的利益衡量与价值判断有失公允,有过度保护借名人之嫌;另一方面,事实物权本身欠缺物权应具备的基本属性,因此事实物权理论不应成为借名人权利合法性的理论依据,更不足以推翻不动产登记的推定效力。出于对物权公示原则的维护,保护交易第三人的信赖利益,应维护不动产登记所公示的外观表征,认定房屋所有权归出名人所有。第三部分论述借名买房的物权归属判断规则。因借名买房合同关于房屋所有权归属的约定仅具有债权效力,不能直接发生物权变动的法律效果,故在借名人与出名人的内部关系中,借名人得主张出名人履行借名买房合同的义务或承担债务不履行责任;在涉及第三人的外部关系中,借名人与出名人的其他债权人之间的利益冲突按照债权人一般权利冲突规则处理。若借名人因出名人债务不履行遭受损害,则借名人得依据借名买房合同和《合同法》的规定,请求出名人承担违约责任或侵权责任。出名人需承担的损害赔偿责任的范围,应限于借名人知道或应当知道出名人构成实质性违约之日时房屋的市场价格。