土地出让市场既是土地市场的重要组成部分,又是土地市场的源头市场,其运行状况直接影响整个土地市场乃至整个国民经济的健康有序发展。与发达市场经济国家的土地市场相比,我国土地出让市场在发展中还存在许多不完善和成熟之处,如存在市场机制配置土地资源的基础作用未得到充分发挥、土地市场管理的法律法规未能有效实施、政府行为不规范等问题。因此,加强对土地出让市场发展状况和运行规律的研究,诊断土地出让市场存在的问题,探明这些问题的根源,并提出完善土地出让市场的对策及措施,不仅有利于土地出让市场和土地市场的健康发展,而且可促进整个社会经济的健康有序发展。在我国不同的经济区域,由于社会经济发展的较大差异,土地出让市场存在的具体问题、原因及完善的对策及措施也有不同。重庆市作为西部地区唯一的直辖市,土地出让市场的发展不仅直接关系到重庆市土地市场乃至社会经济的健康有序发展,也在一定程度影响到西部城市乃至全国整个土地市场的规范发展。因此,迫切需要深入研究重庆市土地出让市场发展状况,找出其存在的问题,探明这些问题的根源,并提出完善这个区域性土地出让市场的对策及措施。正是基于这样的研究背景和目的,决定开展重庆市土地出让市场的问题及对策研究。本文在借鉴诸多前人研究成果的基础上,采用调查法、文献资料法、定性分析与定量分析相结合的方法,回顾了重庆市土地出让市场的建设情况,分析了重庆市近年土地出让市场运作状况,并着重探讨了重庆市土地出让市场存在的问题以及成因,提出了促进重庆市土地出让市场健康发展的对策。纵观全文,共涉及到七章研究内容:第1章为绪论,简要介绍论文选题的背景,研究目的及意义,研究主要内容,研究方法、技术路线和资料来源。第2章为理论借鉴,首先阐明了本研究涉及的土地市场,土地出让市场及土地出让价格的内涵,接着提出了开展本研究的主要理论依据,包括产权理论、供求理论、地租地价理论、资源配置理论、市场失灵理论等,概括了各理论的主要内容及其对研究土地市场的理论指导。第3章为重庆市士地出让市场发展轨迹回顾。首先对我国土地市场发展历程进行回顾,依照政府对土地市场发展的相关重要文件对土地市场发展的影响,将我国土地市场分为萌芽、形成、全面发展、深化改革四个阶段。接着在我国土地市场发展历程的大背景下回顾重庆土地出让市场发展历程,依据重庆市土地供应制度改革对出让市场的影响,将其分为建立、发展和深化发展阶段。最后就土地出让有形市场的建立及管理体系进行了简述。第4章为近年重庆市土地出让市场运作情况分析。本研究选取2001～2006年为研究时间段,从土地供应及出让总量、土地出让方式、土地出让价格、土地供应结构对重庆市土地出让运作情况进行分析后发现:重庆市土地出让面积呈上升走势,土地资源市场化配置程度在提高;土地出让虽然以协议方式为主,但“招拍挂”比例不断扩大,市场竞争程度提高:土地出让均价呈上升走势,但地价尤其是协议出让地价和工业用地地价仍然偏低;土地出让以工业和商住用地为主,占到出让总面积的87.72%。第5章为重庆市土地出让市场存在的主要问题及成因分析。首先对土地出让市场存在的主要问题进行分析。发现阻碍重庆市土地出让市场健康、有序发展的主要问题有:(1)土地供给失控,包括年度供给量过大,供给总量超前和房地产用地供给过多;(2)市场主体行为不规范,出让主体——政府和需求主体——土地需求者的行为均存在不规范的地方;(3)市场发育程度低,体现在招标、拍卖、挂牌出让的土地面积比重低,低于沿海土地出让市场发达城市如杭州;(4)土地出让市场秩序不完善,功能发挥不充分。主要是市场规则不完善,不正当竞争普遍存在,土地资源配置不合理,土地收益分配不合理等。(5)土地价格不合理。一是协议出让比重大,价格较低,二是基准地价制定滞后,土地价值不能体现。然后分别从制度、体制和机制层面探讨了这些问题的成因,发现导致土地出让市场这些问题的主要原因在于:(1)城镇土地产权制度缺陷,出让制度不完善,土地税制不完善是阻碍土地出让市场健康发展的制度性因素;(2)竞争性和非竞争性出让方式并存,土地配置非完全市场化是阻碍土地出让市场健康发展的体制因素;(3)价格体系扭曲、约束机制缺乏是阻碍土地出让市场健康发展的重要因素。第6章为促进重庆市土地出让市场健康、有序发展的对策建议。依据重庆市土地出让存在的主要问题和成因,提出了促进重庆市土地出让市场健康、有序发展的五大措施:(1)完善城镇土地产权制度。主要为完善土地产权市场制度和土地使用权制度,加强土地登记制度;(2)规范土地出让市场主体行为。主要为限制政府行政权,实行政府行政公开化,建立土地需求主体准入制度;(3)提高土地出让市场竞争程度。推进工业用地“招拍挂”,促进原划拨等存量土地入市;(4)完善土地价格形成机制。定期制定公布基准地价,制定科学合理的出让底价;(5)发挥政府对土地资源配置的主导作用。一是加强土地利用总体规划等相关规划的管理,从总量上控制用地,二是编制完善土地供给计划,强化供给对需求的引导利制约。第7章为本研究的结论和讨论,主要是归纳本研究取得的主要研究成果和有待进一步完善的地方。