住宅业作为目前我国新的经济增长点，方兴未艾。住宅金融作为住宅业发展的巨大推动力和金融业中新兴的资产业务，是联系住宅业和金融业的纽带。住宅金融的蓬勃发展将带动住宅业和金融业的发展，间接的推动我国经济的增长。我国目前的住宅金融发展正处于新生的阶段，暴露出的问题很多，远远没有起到对住宅业和金融业应有的推动作用，有时反而限制的它们的发展。特别是商业性的房地产抵押贷款未能大规模的、良性的开展起来，没能有效的解决我国目前住宅消费中有效需求不足的这个大难题。本文从住宅金融与住宅业和金融业的关系入手，揭示了当前我国商业性住宅金融中所存在的主要问题，并提出作者对所述问题的解决方案——房地产抵押贷款证券化，及其证券化的概念、运作方式和对我国适用的方案设计。第一部分：住宅产业与住宅金融。这部分中，通过对住宅业、金融业和国民经济之间的关系的描述，顺理成章的谈到了本文的主题——住宅金融。首先，住宅业与金融业相辅相成。住宅产业的发展需要金融业的支持，反过来，住宅产业的发展又为金融业的发展拓展了新的业务空间。其次，住宅业在国民经济中发挥着不可替代的巨大推动力的作用。住宅业历来是国民经济的支柱性产业，并已成为我国经济发展的新增长点。本文就此提出了几条理由，分别从国外住宅对国民经济的关系和我国当前经济结构来说明了这个观点。同时，在这里提出了当前我国住宅业进一步发展所面临的主要问题是有效需求不足。在第一部分的结尾，介绍了住宅金融的概念和对住宅金融的分类，并着重提出了政策性住宅金融与商业性住宅金融的联系和区别，为本文后面篇幅重点论述商业性住宅金融做了铺垫。最后通过对我国住宅金融发展历程的简要描述中可以看出：我国住宅金融的问题是在发展中产生的，也是在发展中得到解决的。这点对当前住宅金融所存在问题的解决有很大的启示：要在不断的发展和创新中，现存问题才能得到解决。创新才是出路。<WP=3>第二部分：我国商业性住宅金融的现状及主要问题这部分即进入了本文的重点：对商业性住宅金融的考察。发展商业性住宅金融离不开开展住宅金融业务的金融机构和住宅金融的融资体系。对这两者的研究有利于对我国住宅金融存在问题的深层次了解。随后对我国住宅金融的主体业务——房地产金融抵押贷款现状进行了分析。房地产抵押贷款的基本特征决定了它在银行资产业务中的特殊性和与其它资产业务不同的操作方法，也带来了不少的问题：如居民家庭经济承受能力较弱，制约了住宅消费信贷的发展；房地产抵押贷款业务的开展缺乏长期稳定的资金来源。其中最主要的是住房信贷消费存在许多问题，未能有效的推动房地产市场的发展。并用几个案例形象的说明了现在商业银行在开展房地产抵押贷款时由于经验缺乏而招致的损失。第三部分：住宅金融证券化的思考这部分是对前一个部分所提出问题的一个解决办法，即通过对我国实行房地产抵押贷款证券化的必然性和可行性的思考和对美国和香港的房地产抵押贷款证券化的情况的考察，提出了一个适合我国国情的房地产抵押贷款证券化的方案设计。银行实行房地产抵押贷款虽然可以扩展资产业务，但也会因此带来很大的副作用。对这些副作用的化解就要依赖证券化。证券化的必要性主要包括以下两个方面：一是提高银行资产的流动性，为贷款银行实行切实可行的风险分散和转移机制；二是实现了房地产市场与资本市场的衔接，为房地产市场开辟新的资金来源。而可行性主要表现在这么几个方面：住房抵押贷款发放初具规模；证券化所需硬件环境日臻完善；养老基金、退休基金、医疗保<WP=4>险基金、人寿保险基金以及住房公积金制度的推行和发展，为具有长期稳定资金来源的住房抵押贷款证券化中介组织提供了重要的保障；我国已具有较好的金融投资氛围。接下来对美国MBS和香港房地产抵押贷款二级市场的简要的考察，得出了对建立我国房地产抵押贷款证券化有用的经验，并从中国的实际情况出发，尝试的提出了我国住房抵押贷款证券化的具体模式——担保抵押债券(Collateral Mortgage Obligations，简称CMO)的模式。依照这种模式可以设计出我国房地产抵押贷款证券化实施的具体步骤，本文中设计了六个步骤。提出房地产抵押贷款证券化是为了解决当前存在的问题。提出了具体模式和操作步骤，就可以考察这种模式和这些步骤能不能解决实际问题，能不能起到设计时设想的作用。在第三部分结尾，本文就房地产抵押贷款证券化对现有问题的解决和发挥的作用进行了阐述，得出了房地产抵押贷款证券化正是解决当前存在问题的一剂良药的结论。