本文主要研究了房地产信托投资基金(REITs)应用于我国养老地产的必要性及可行性,针对现阶段存在的问题进行分析,提出相应解决办法,以促进我国养老地产的发展。中国人口老龄化,迎来养老地产发展的黄金时期,养老地产兼具房地产行业及养老产业的特性,资本是发展的重要因素,而长期稳定的运营、专业团队的管理则是其可持续发展的关键因素,这些因素造成了养老地产的投资回报周期长,风险高。如何才能让养老地产发展跟上老龄化脚步,融资模式是关键。房地产信托投资基金(REITs)是房地产和金融结合的一个创新品种,REITs将不动产证券化,降低了不动产的投资门槛,又因可上市交易而具备高流通性,投资者还能享受高比例分红,使得收益更稳定,因此能吸引大量低成本的长期资金,为养老地产投资所面临的投资额高、投资回收期长的问题提供了良好的解决方案。我国监管层在2014年明确支持房地产企业积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点,并对资产证券化实行备案制,由此迎来了房地产证券化的蓬勃发展,但已经发行的产品中,以ABS、CMBS、类REITs为主,标准REITs却一直难以推出。为研究房地产信托投资基金(REITs)应用于我国养老地产的必要性及可行性,论文运用了文献研究法,搜索和查阅了国内外有关养老地产REITs的相关理论和研究成果,对该问题的发展现状做了较全面的了解;运用了对比分析法,通过美国市场环境及相关制度的对比,总结了REITs应用于我国养老地产需解决的问题;运用了案例分析法,选取美国养老REITs的典范之芬塔公司(Ventas)的案例,分析其REITs运用于养老地产的成功模式,同时分析了我国境内境外较为经典的几个案例,分析其不同之处,找出差距。最后结合国内最新市场环境,有针对性的提出建议。论文一共分五章。第一章为绪论,阐述了题目的研究背景与研究意义、相关参考文献及本文的研究思路与研究方法。第二章分为我国养老地产的发展现状及美国经验两部分,在第一部分中对比了目前养老地产的运营模式及融资模式,分析了养老地产发展的困境;第二部分主要分析美国养老REITs的发展经验,从美国的社会背景、制度演变到典型案例芬塔公司(Ventas)的发展模式,都进行了较为详细的分析,以此借鉴其先进经验。第三章分析了REITs的内涵,将REITs与股票、基金等品种进行对比,找出REITs的特点和优势,论述了REITs运用于养老地产的必要性。结合了鹏华前海万科REITs、中信启航REITs以及香港的“越秀REITs”和招商房托四个案例,对我国REITs的发展现状进行了分析,并将我国境内的类REITs与标准REITs做了对比分析,找出他们之间的差距。第四章着重分析REITs在我国发展所面临的问题,主要从法律制度、财税制度、管理人才及商业模式等方面进行论述。第五章结合了前章的问题分析,有针对性的提出了发展养老REITs的建议:完善法律法规、财税制度、信息披露制度及监管制度,对养老地产政策倾斜降低其成本、拓宽资金渠道、多方面协同培养专业人才,同时就REITs的商业模式提出了建议。最后为结论。