在2008年金融危机后，中国经济增长速度放缓，房地产行业发展速度也相应出现减慢的趋势，同时国家对房地产行业出台了土地购置、融资渠道、限价限购等方面的一系列政策。在宏观条件紧缩的背景下，为应对外界环境的变化，很多房地产企业都在转变自己的经营模式为寻求一条更宽阔、更广泛的生存路线。保利地产作为中国住宅地产的一线品牌，拥有自己独到的经营模式，在经营模式的选择和灵活应用方面都具有成功之处，以财务视角来分析保利地产特殊的经营模式。本文依据经营模式理论和财务分析理论为理论基础，对影响房地产行业的两种经营模式：“美国模式”和“香港模式”做出介绍。通过对两种经营模式的比较，找出两种经营模式的显著不同：“美国模式”走的是专业化分工、收益大众化而且是以金融资本运作为核心，是一条横向的运作链。“香港模式”走的是“置地-开发-出售”由一家开发商完成的纵向运作链，注重土地储备、预售门槛低资金回笼快、开发商更多依赖银行资金。运用财务分析理论，将财务数据与两种经营模式相结合并找出存在的关系，利用财务数据分别从四个方面：开发模式、资金模式、运营模式、发展模式来分析“美国模式”和“香港模式”的经营特点，从而得出财务数据与经营模式之间的关系。引入保利地产的财务数据进行实例分析，得出保利地产独特的经营模式。保利地产因具备“香港经营模式”中的“置地-开发-出售”纵向运作链，投融资期限匹配和现金管理等特点，又具备“美国经营模式”的业务定位、业务范围、融资效率、成本管理和可持续发展等特点，从而得出保利地产独特的经营模式是具有“美国特色”的全能型开发商结论。保利地产的成本管理和融资管理是值得其他房地产公司进行学习的，具体表现在营业成本率和费用成本率非常低，在融资期限为安全稳健型的前提下融资效率却很高。然而保利地产也存在着不足，从土地储备方面来说走的是“多多益善”原则，导致了保利地产的资产周转率没有万科地产的快，从可持续增长率方面来说，保利地产走的是“高回报高留存”的路线，这种路线导致了可持续增长率的速度在增长但是已经放缓，近2年万科地产已经反超保利地产。在中国政策对房地产锁紧的情况下，保利地产应该转变经营模式，经营模式转变的建议：保利地产的土地储备应该从“多多益善”原则转向“够用就好”原则，在可持续增长率中提高留存比率系数转变经营模式，以保持竞争优势，寻求可持续发展的路径。