我国现行的征地制度初成于计划经济时期，在一定历史时期，适应了经济社会的发展。在城镇化背景下，土地作为“沉睡的资本”逐渐被唤醒，其资产价值越来越凸显，土地由保障性功能向财产性功能发生了变迁，而相应的征地制度却未能同步，在这个过程中难免会出现了制度摩擦，本该属于农民的土地增值收益发生了大量的租值消散，因此目前的征地制度日渐暴露出于现阶段经济发展不相适应的地方。本文主要采用了制度演进分析和博弈论的方法，研究了我国现行征地制度中租值消散的具体表现以及租值消散最小化途径两个问题。本文首先从征地过程中各利益主体的博弈入手，分析了我国现行征地制度中租值消散的直接表现形式——各利益主体之间的负和博弈，即各利益主体未能全部获取土地生产要素所产生的所有潜在收入的全部增量；然后通过政府的价格管制、土地的社会保障价值留在公共领域以及产权的弱化三个方面阐释了租值消散的间接表现形式；最后得出在征地过程中农民利益受损不仅是分配问题更是土地价值发生了租值消散的观点。租值消散是一种社会福利的损失，是一种经济浪费。因此，土地价值租值消散最小化途径是本文要研究的另一个问题。我国现行征地制度发生的租值消散是由于土地由保障性功能向财产性功能发生了变迁而相应的征地制度却未能同步导致的制度摩擦，于是问题的解决之道就在于进行征地制度变迁，而为了吻合土地的财产性这一功能，本文提出了将提高农民财产性收入作为征地制度变迁指导原则的观点。同时，本文将中日农民财产性收入做了对比，发现增加我国农民的财产性收入也显得非常必要。