随着中国社会老龄化的加剧,现有养老机构的服务能力远远不能满足社会的需要,养老将是社会面临的巨大问题,养老产业一直作为政府的公益性事业,发展非常缓慢,养老缺口变得越来越大。养老地产将是养老产业的重要组成部分,本文就中国养老地产发展缓慢问题寻求出路。西方国家早在100年前就已经开始了人口的老龄化,养老地产的开发有几十年的历史,形成了成熟的产品模式和开发模式。美国采用了金融为主导、专业细分的开发模式,资金来源广泛,产品有CCRC和REITS模式,对不同年龄段的老人提供相应的服务;日本的养老地产以小规模为主,智能化程度高,老人可以自助服务;欧洲国家政府承担了大量的养老设施建设,企业倾向于投资护理式住宅和度假型养老地产。西方国家的经济发展水平高,社会福利制度健全,为养老地产商提供了良好的资金支持。西方老人有独居的习惯,并且有能力购买,为养老地产的发展提供了良好的客户基础。中国养老地产刚刚起步,近年来虽然爆发式发展,但是由于资金的匮乏、盈利能力弱等原因,企业只是尝试性开发,没有大规模复制。本文分析了万科、亲和源、复星的养老项目开发模式和经营状况,发现共性,找出了制约中国养老地产开发的症结:土地价格高、开发商缺少资金、项目盈利能力弱、客户缺乏购买力。中国老人对养老的需求有别于西方国家,他们希望的是生活在熟悉的环境中、距离子女不远、有医疗救助等。针对中国老人的特殊需求,本文以H养老项目为研究背景,提出了养老地产产品建议和开发模式建议。在产品上建议开发中低端的、嵌入式的养老公寓和介护所;在开发模式上建议用BOT的模式来规避土地价格高的障碍,用去库存改造的模式降低建设环节的成本投入,在开发商层面缓解了资金压力;提倡小规模开发,降低准入门槛,促进市场繁荣;在产品设计上让养老项目具有投资价值,吸引年轻人购买,用反按揭的方式增加老人的支付能力,解决了营销环节的困难。本文从分析国内外的案例入手,找出制约中国养老地产发展的障碍,结合H项目的特点,针对性的提出解决项目发展困难的方法,具有实操性,为政府和企业工作提供了良好的建议。