城市综合体是城市集约化发展的典型代表,其已成为城市竞相发展的主趋势。但由于近年来的过快发展,同质化现象趋于严重,城市综合体并没有形成自身的优势竞争力,也就导致了项目运营的失败。因此,如何构建一种符合城市综合体独特性的项目竞争力评价指标体系已成为学术界和商业地产界共同致力于解决的热点问题。本文的主要目标是提高城市综合体的竞争力,以项目竞争力为理论基础,运用文献研究法、粗糙集、系统分析法等方法展开研究。论文在研究城市综合的实际情况与特殊性的基础上,通过加强对项目竞争力理论的研究,重新界定了城市综合体竞争力的概念和特征。运用项目全寿命周期理论探讨城市综合体的内部竞争力因素,运用修正的PEST模型探讨其外部环境竞争力因素,内外结合,构建了城市综合体竞争力评价指标体系。采用粗糙集方法构建了城市综合体竞争力评价模型,通过模型的运用和实证研究,评价出了形成城市综合体竞争力的五项关键指标。以波士顿矩阵为理论基础,将城市综合体分为四大类。最后提出培育城市综合体竞争力的对策和建议,以实现其长久运营与可持续发展。