物业服务合同是物业管理活动的基础。没有物业服务合同,任何一个物业管理企业都无法与任何一个物业区域的业主建立稳定、合法的服务关系。从这个意义上说,无论是对物业管理企业的生存发展,还是对维护全体业主的合法权益,物业服务合同是第一重要的。因而如何理解和把握好物业服务合同,必然成为大家关注的热点。本文旨在综合各家学说,试图从理论和实践的结合上,对物业服务合同的问题进行研讨。 文章包括三个部分。 第一部分物业服务合同之基本理论分析。在对物业服务合同的理解上,本文认为,不仅要认识到物业服务合同表现出来的外在特征,而且要把握物业服务合同的深刻内涵。按照国务院《物业管理条例》理解,物业服务合同外在地表现为一种管理活动,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。而物业服务合同的实质体现了物业服务合同双方之间的一种具有规范性的社会关系,是由物业管理企事业为业主提供服务,业主支付相应报酬的协议。该物业服务合同的主体是业主和物业管理企事业,客体是物业服务的行为。在此基础上分析了物业服务合同法律特征分析,并与相关合同进行了比较。物业服务合同的法律特征,是平等民事主体之间签订的民事合同,具有诺成性、有偿性、双务性、要式性等合同特点,合同主体特定,标的复杂,合同关系特定,合同履行情况影响面大。认识到这些特征后,又将物业服务合同与相关的委托合同、雇佣合同做比较,认识到物业服务合同与两者之间存在些许“近似”,但又存在着明显的、实质的差别,这种差别足以使物业服务合同构成一种新的合同类型。 第二部分指出我国物业服务合同的现状和缺陷。前期物业服务合同表现出八大新意,但同时又存在着难以适应形势和存在霸王条款的缺陷;普通物业服务合同在保护业主的合法权益,规范物业服务行为等方面做了明确规定,但其对业主大会的主体地位不确定,服务内容空泛,服务合同的解除标准模糊,使得物业服务出现纠纷时无具体的处理标准可鉴。 第三部分完善我国物业服务合同的思考。在法规建设制定中,要尽量细化条文,使之具有可操作性,使开发商、业主、物业公司之间的责、权、利更加明晰化,这样才能减少纠纷,更好地维护消费者的利益。本文认为,首先明确物业服务合同中