房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,以下简称REITs)是建立在信托原理基础上的,通过发行受益证券募集投资者资金,以投资房地产及相关权益,并将投资收益分配给投资者的一种金融投资融资工具,REITs对促进房地产金融市场长远健康发展和社会经济效益增长均具有重要的现实意义。REITs涉及的法律问题较为庞杂,本文以REITs的证券法律问题为研究对象,主要是基于REITs金融工具作用的发挥很大程度上取决于REITs的证券法律属性,且依赖于规范的证券市场运行机制和法制环境。本文从分析REITs的证券法律属性入手,阐述分析REITs的证券法关系,在比较一些国家(地区)关于REITs的证券法制现状的基础上,结合我国发展REITs所存在的证券法律问题,有针对性地提出完善我国REITs发展的证券法律制度的思考和建议。论文共分六个部分,由导论开篇,其后由四章组成文章的主体部分,最后由结语收尾。导论部分主要说明论文选题的背景和研究意义,介绍论文写作思路及研究方法,并指出论文的特点及存在的不足。第一章以房地产投资信托(REITs)的证券法律属性为题,运用历史分析方法指出REITs的法律含义及法律特征；通过辩证分析认定REITs的证券法律本质,即REITs是建立在房地产资金信托原理基础上,通过房地产证券化衍生形成的一种特殊的房地产产业投资基金；此外,比较分析了REITs与其他有价证券的异同,以突出其法律特征。第二章以房地产投资信托(REITs)的证券法律关系为题,在前述基础理论上,主要就REITs受益证券的发起、发行、交易等证券法律行为以及REITs的证券法律监管问题进行分析研究。运用实证分析和比较分析相结合的方法,比较研究美国、日本、新加坡以及我国香港和台湾地区关于REITs的证券法律规定存在的共同点和差异,为分析我国发展REITs存在的问题和寻求解决办法提供启示和借鉴。第三章以我国房地产投资信托(REITs)存在的证券法律问题为题,运用规范分析和比较分析的方法指出我国发展REITs存在的主要证券法律问题,如未将REITs受益证券纳入证券范畴、REITs的发起人权责欠明晰及资产组合缺乏多样化、REITs的发行方式和发行机构均不确定,REITs交易现存银行间债券市场和证券交易所市场两种流通机制以及REITs监管法规缺失和监管主体缺位等问题,同时,还对我国在发展REITs方面与世界其他国家(地区)的相关问题进行了比较分析,指出存在的差别与不足。第四章以完善我国房地产投资信托(REITs)证券法律制度的思考为题,针对我国发展REITs存在的证券法律障碍,结合我国房地产金融发展的现实状况以及一些国家(地区)发展REITs的经验,重点从我国现存的以及正在起草的有关REITs的法律规范角度,提出应确认REITs受益凭证的证券法律属性、加强对REITs发起人权责的研究及推动REITs资产组合多样化、统一REITs私募发行的规定并突破REITs公募发行的困境、正确处理REITs的两种市场流通机制,有效配置REITs监管机构以及积极推进REITs立法进程等思考和建议,以希冀尽早健全完善我国发展REITs的证券法律制度,促进我国经济社会发展。