二手房交易市场“凶宅”问题突出,因“凶宅”产生纠纷实属平常。如果买卖二手房时,房屋中介具备搜房保障服务,并在买卖合同中明示“凶宅”条款,“凶宅”买卖纠纷可以违约的方式解决。然而,如果“凶宅”买卖合同中没有规定“凶宅”保障的义务,“凶宅”买卖纠纷的处理存在困难。由于“凶宅”不是法律概念,“凶宅”买卖纠纷解决的法律前提缺失,法院审理“凶宅”纠纷时,判决依据不同,判决结果也有差别。法院判决的不统一表明,“凶宅”买卖纠纷所涉及的很多法律问题需待解决。本文在参阅中国法院裁判文书网、无讼案例网、百度上能检索到的150起“凶宅”纠纷案例的基础上,进行案例的实证研究,发现了诸多法律问题。“凶宅”的界定是“凶宅”买卖合同纠纷解决的先导问题。“凶宅”意识的形成是民间风俗长期实践的结果,其认定极具主观性。受个人的生活环境、价值取向、信仰追求影响,不同个人对同一房屋会有不同评价。同时“凶宅”概念界定不清,“凶宅”纠纷有泛滥之势。为防止“凶宅”范围扩大和评价结果不一,必须拟定统一的“凶宅”认定标准。“凶宅”的认定采取主客观标准,客观标准围绕非正常死亡事件提出,具体指该死亡事件必须是生老病死以外的人为因素或意外事故导致的,同时该死亡事件的行为和结果有一个要发生在房屋内。主观标准是指发生的非正常死亡事件足以引起一般人的心理恐惧。“凶宅”买卖合同纠纷的性质是法院争议点之一。有的法院认为“凶宅”是非法律概念且忌讳“凶宅”是封建迷信,据此否认以诉讼方式解决“凶宅”买卖合同纠纷。然而,从民俗学、住宅社会学、法经济学三个角度分析,将“凶宅”案件作为法律案件对待是尊重民俗、保护住房人心理健康、以及使二手房交易更效率的应有之义。“凶宅”买卖纠纷的审判路径混乱,实务中法院判决方式分为合同有效、驳回买受人诉求;合同有效,出卖人侵权;合同违约,出卖人承担违约责任;合同因欺诈或重大误解可撤销;合同因违反公序良俗无效五类。通过理论分析否决了合同无效和根本违约两种裁判方式,剩下的裁判方式中,对买受人而言,侵权的救济路径胜诉困难,宜选择合同救济路径。而在欺诈、重大误解和瑕疵担保三种路径中,基于买受人的诉讼目的和举证责任考虑,欺诈和重大误解路径能够减少买受人诉讼负担且胜诉率高,此两种路径为最佳选择。从出卖人和买受人责任承担的角度考察“凶宅”买卖纠纷,发现出卖人的知情状态影响责任的成立,主要体现在当出卖人不知情时,法院对其是否承担“凶宅”买卖合同风险没有定论。赞成和反对的法院判决数量一致。连锁买卖中中间买受人作为出卖人虽不具有可归责性,但其可以在承担责任后向其前手追偿。非连锁买卖中,出卖人不知情的情况少见;即使因客观原因真的不知情了,也是该出卖人没有尽到审慎义务搜集房屋信息,此时其具有可归责性。而且虽然不知情出卖人不构成欺诈、侵权,但重大误解、瑕疵担保的构成都不受知情状态的影响。因此不知情出卖人既有承担责任的必要又有承担责任的可能,不知情出卖人需要承担“凶宅”买卖合同风险。“凶宅”买受人的信息劣势地位决定了其对“凶宅”事实不具有事先审查的义务,“凶宅”买卖纠纷中,买受人不具有过错,也不应该承担部分责任。“凶宅”买卖纠纷责任成立的后续问题即损失确定。“凶宅”买卖纠纷中,买受人的损失分为精神损害和财产损害两类。实务中凶宅的价值贬损估算标准不一,精神损害赔偿的主张多不被支持。“凶宅”差值的估算可通过构建凶宅数据库以及行业评估机制确定。依据侵权救济路径,买受人的精神损害可要求赔偿,具体侵害的人格权为健康权。而精神损害赔偿标准可依据侵权行为的恶劣程度以及对买受人造成影响的结果来综合衡量。本文除前言和结语外,由四个部分组成。第一部分是“凶宅”买卖合同纠纷的概述。简单阐述“凶宅”买卖合同纠纷运行模式,分析“凶宅”买卖合同纠纷所涉及的法律关系,以及对“凶宅”买卖合同纠纷进行实证研究的必要性之后,着重分析了“凶宅”的认定标准。第二部分梳理了网上所能检索到的“凶宅”纠纷案件,通过实证研究的方法,从“凶宅”案件的受理、裁判类型、责任主体、损失四个角度分析现有的司法裁判。第三部分,通过第二部分对“凶宅”买卖纠纷的司法现状的深入解读,探究法院判决不统一的深层原因,总结“凶宅”买卖合同纠纷中亟待解决的法律问题。第四部分,针对“凶宅”买卖合同纠纷实务中遇到的法律问题进行分析和解决。