伴随着城市规模的进一步扩张和产业结构的转型升级,原位于城市中心的工业厂区因生产功能迁移而废弃。将这些厂区通过功能置换加以保护利用,已成为当前越来越多城市共同的战略选择。废旧工业厂区的保护和再利用受到学者的广泛关注,一批学者致力于景观重构和空间改造层面的研究,一些学者专注于废旧工业厂区的整体改造,还有一些学者致力于改造模式的探讨。前期改造是否能达到预期的目标?再生后的发展模式是否真的契合本厂区?本厂的实际情况更应用于哪种运营模式?这些问题都需要跟踪调查。否则过度重视前期改造而忽略后期运营很容易造成再度荒废。本文的研究对象是城市中的废旧工业厂区。通过文献研究,本文首先梳理了国内外废旧工业厂区的发展历程,解读了国家和地方相关政策,分析了改造现状,发现目前国内的废旧工业厂区仍有很大的亟待改造的空间。同时,在整理过程中,总结了改造再利用过程出现的四个突出问题,并加以分析。通过分析国内外现有的废旧工业厂区改造再利用的案例,归纳总结了目前改造再利用的功能模式、管理模式和运营模式,并分析了其优劣势。最后分析改造再利用的综合效益,并构建了综合效益评价指标。文本以751北京时尚设计广场为例,分析其功能模式、管理模式和运营模式,通过实地调研和访谈探寻其在运营管理中存在的问题,并就综合效益指标、存在的问题以及可持续发展方案等问题展开问卷调查,对751时尚设计广场的社会满意度进行分析,并与位于751旁边的798进行了对比。最后,针对废旧工业厂区改造再利用过程中出现的问题提出针对性建议,并试图找出适合区域实际,务实有效的废旧工业厂区的改造机制和运营管理模式。本文将既有的废旧工业厂区改造再利用与运营管理研究进行结合,以751时尚设计广场为例进行分析,探究改造后运营的效果并为优化改造项目及改造后运营管理提供参考。