房地产业是一个资金高度密集型行业，其发展离不开强有力的金融支持。而且，一个成熟的房地产市场应该包括三个有效的小循环：以房地产开发商为核心的房地产开发循环、以房地产投资信托为核心的房地产投资循环和以按揭贷款债券为核心的资产证券化循环，这三个有效的小循环合在一起组成了房地产健康运行的大循环。经过二十多年的发展我国房地产业虽说已初具规模，但却只较完备地形成了第一个小循环，房地产金融发展的相对滞后己严重地影响到房地产市场的发展。房地产金融发展滞后影响房地产业发展的主要原因在于融资渠道单一，从而在客观上要求拓宽融资渠道，融资产品工具的创新。 房地产投资信托产品的引入，将大大地提高房地产金融的完备性，使房地产业逐步走向成熟。据此情况，本文选取了构建我国房地产投资信托有效运作模式作为研究的对象，研究分析了在我国设立房地产投资信托的可行性与不可行性，在研究己取得成功的美、日两国房地产投资信托运作模式的基础上，借鉴两国的成功经验来构建我国房地产投资信托有效运作模式。 研究分析了我国目前所发行的准房地产投资信托产品，研究分析表明目前我国所发行的大多投资信托产品，只是房地产投资信托产品的一种初级运作模式，在发行的这些信托产品计划中基本上是指定投资方式和投资项目，不具备组合投资的功能。最后借鉴国外的成功经验以及目前的案例分析，根据国情出发，构建了我国房地产投资信托有效运作模式：我国REIT现阶段的有效运作模式：C-契约封闭。我国市场、法律制度较完善后的REIT运作模式：有限合伙制；以及我国的国有土地的投资信托运作有效模式。 本文共分为五章：第一章：绪论，指出在房地产融资过分依赖于银行、融资渠道单一，房地产业融资面临困境的背景下，创新出能够为房地产业提供中长期融资的有效投融资工具的必要性；综合考察了国内外对房地产投资信托的研究现状；提出本研究的目的在于构建适合我国国情的运作模式；最后概述了研究中主要采用的研究方法，如规范分析、实证分析和比较分析等。 第二章：房地产投资信托理论。首先介绍了房地产投资信托的基本概念及相关理论，诸如，投资信托理论、房地产信托理论、房地产投资信托理论和房地产投资信托组合投资理论；然后分析了房地产信托和房地产投资信托理论相互联系；最后，以此为基础，分析了房地产投资信托在市场运作中的优缺点。 第三章：国外房地产投资信托运作模式及启示。通过对美、日两国房地产投资信托运作模式发展历程的研究表明：成熟健康的房地产投资信托形成是众多因素共同作用的结果，关键在于相关法律法规的大力支持、房地产投资信托自身的不断改革和创新、机构投资者的广泛参与。 第四章：发展我国房地产投资信托可行性分析。通过对我国房地产融资的现状，资本市场发展，以及我国发展房地产投资信托的有利条件和不利的条件进行分析。结果表明：中国已具备发展房地产投资信托的客观条件。 第五章：我国房地产投资信托运作模式构建。在综合考察了房地产投资信托相关理论，国外房地产投资信托运作模式，对发展我国房地产投资信托可行性分析基础上，构建适合我国国情的行之有效的房地产投资信托运作模式。根据不同的发展阶段构建了相应的运作模式：在现阶段主要是契约封闭式运作模式，该模式的主要特点是设立、运作和解散比较方便，更能保护投资者利益等；完善阶段主要是有限合伙制运作模式，其主要特点是低的运营成本，运营效率高和道德风险低等。最后，阐述了为促进我国房地产投资信托模式的有效运作进行相应的环境营造。