在中国土地供应市场实行“双轨制”：一是当前最常见的以出让方式来获得；二是通过划拨来获得。随着中国经济的快速发展，城市土地逐渐紧缺，与此同时，由于历史原因，各城市依然存在大量的闲置划拨土地，其中又以工业划拨地居多，由于早期划拨工业用地供应价格低廉、供应面积过大等原因，造成土地利用效率低下，阻碍了城市产业的健康发展。截止至2010年底，北京的城镇工业用地占城镇建设用地总量的20％。划拨用地在其中占有相当大的一部分，而且大多数还是在城市中心，尽管经济环境的改变为这部分建设用地提供了新的发展机遇，但是划拨工业用地却面临着怎样合理“退出”的困境。在国土资源部国土资发【2001】44号文中，尽管明确了划拨地评估时“可依据划拨土地的平均取得和开发费用，评定划拨土地使用权价格”，但是并未出台统一的具体评估细则，学术界及业界依然处于探索阶段。本文以如何更合理更正确地计算划拨土地出让金为目的，通过提出新的方法与建议，希望可以建立更为合理的划拨工业土地评估体系，促进城市土地运营效益的提升，促进城市可持续发展。以北京为例，利用理论研究与实证分析相结合的方法，通过划拨工业用地、实物期权等相关理论和对国内外研究进展的整理，总结出适合本论文的相关理论体系和研究方法，并借鉴这些理论与研究方法试图建立更加科学合理的划拨工业用地估价模型,以此为基础,采用成长期权定价的方法对北京某划拨地案例进行实证分析,将理论测算结果与实际执行政策进行比较,据此提出相关的政策建议。