房地产抵押贷款证券化是20世纪以来最重要的金融创新，主要是指把流动性差的个人房屋抵押贷款通过信用增级转换成可以在二级市场自由流动的证券的过程。在美国，这种转化过的证券称为房屋抵押贷款支持证券，包括房屋抵押贷款转接债券、房屋抵押贷款债券以及剥离房屋抵押贷款支持债券。房地产抵押贷款支持债券在许多发达国家尤其是美国，已经是很普遍的一种投资债券。但是在我国，房地产抵押贷款证券化还是新生事物，其证券化的运作涉及到风险隔离、资产组合、信用增强以及证券交易等，过程比较复杂。这就需要有完善的法律制度以调整各个阶段不同法律关系主体之间错综复杂的法律关系。 但是，一种金融创新的产生必然伴随着相应的金融风险。2007年美国次贷危机爆发并迅速波及全球，使得世界各国的金融机构遭到重创，房地产次级抵押贷款危机形成。这场危机的直接原因是由于房地产市场的持续降温使购房者出售房地产或者通过抵押房地产再融资变得困难，但根本原因则在于美国对房地产抵押贷款证券化缺乏法律监管。我国从房地产抵押贷款证券化试点到现在，经过几年的发展取得了一些成就，也先后出台了关于房地产抵押贷款证券化方面的法规，但就目前而言，我国相关的法律监管体制不足以保证我国房地产抵押贷款证券化安全高效进行，基于美国次贷危机的启示，我国房地产抵押贷款证券化的法律监管还有待进一步完善。 本文共分为三个部分： 第一部分是房地产抵押贷款证券化的基本理论。主要是系统阐述房地产抵押贷款证券化的涵义、产生以及发展；介绍房地产抵押贷款证券化的种类和流程；对房地产抵押贷款证券化进行法律分析，着重强调房地产抵押贷款证券化的经济法学基础、房地产抵押贷款证券化的法律本质、以及房地产抵押贷款证券化的法律特征和法律关系。 第二部分是美国房地产抵押贷款证券化的法律监管与美国次贷危机。在这一部分中，首先阐述美国房地产抵押贷款证券化产生发展的历史背景，在此基础上系统分析美国房地产抵押贷款证券化的法律体系和美国房地产抵押贷款证券化三种典型结构，主要目的是分析美国房地产抵押贷款证券化的法律监管。其次，笔者阐述美国次贷危机的爆发，着重点放在分析美国次贷危机的成因，并阐述美国次贷危机的启示：法律监管是房地产抵押贷款证券化安全运行的根本保证。第三部分是我国房地产抵押贷款证券化法律监管的现状及其完善。在基于美国次贷危机启示的基础上首先分析介绍我国房地产抵押贷款证券化法律监管的现状，特别是我国房地产抵押贷款证券化的法律监管框架、我国房地产抵押贷款证券化现有法律监管制度、我国房地产抵押贷款证券化的主要法律的问题。重点论述我国房地产抵押贷款证券化法律监管制度应从以下几个方面进行完善：法律监管理念：合力监管体制，特别是加强对我国住房抵押贷款活动的监管；制定专门《房地产抵押贷款证券化监管条例》。其中要明确对特殊目的机构(SPV)的监管、加强证券发行的监管、对发行主体的设立和运营实施监管、建立强制信息披露的监管制度、建立按揭一级市场的风险防范监管机制、建立信用评估监管制度。