近年来房地产市场备受争议和关注,自上世纪末以来房地产市场持续发展,到2004年出现泡沫,过热势态持续至今。房地产投资迅猛,房地产价格飙升,政府不断采用一系列货币政策试图抑制房地产投资以及控制房地产价格。虽然目前学术界、商界有关房地产进入是否牛市转熊市提出质疑,但无可否认宏观政策的时滞。这不禁引起许多问题:房地产业作为对国民经济发展影响重大的产业,其作用机制如何?房地产业对国民经济的影响程度到底有多严重?宏观调控到底对房地产投资产生了怎样的作用?利率连续上调,缘何抑制不了房地产投资?这就是本文旨在解决的问题。本文从房地产业在国民经济中发挥作用的机制的视角,全面分析房地产业投资对国民经济增长的影响,宏观政策对房地产投资的影响,房地产业投资对各关联产业的关联度,从中发现房地产业投资的若干问题。首先,有关房地产业投资对国民经济增长的影响,引入卡尔曼滤波(Kalman Filter)方法基于状态空间模型(State Space Model)定量分析了近20年房地产业与经济增长之间相互的动态影响。这个方法在国内已有文献中还未用于房地产业与经济增长之间关系的研究,该方法具有参数可变的特点。实证表明以下三个主要结论:一是房地产投资有力的促进了我国的经济增长——最近20年来,实际GDP与房地产实际投资平均弹性为0.454455,即房地产实际完成投资每增长1%,将带动实际GDP平均增长0.454455%,增长幅度在0.442943%~0.485892%之间。二是房地产投资受国家宏观调控影响敏感,更受自身影响严重的行业,受以上边两方面因素影响,未来的房地产投资可能会有新的转向。三是目前房地产投资速度较快,但对GDP的拉动却没有跟上步伐,对经济的实际贡献水平较低,具体来说,对经济的拉动大多来源于房地产投资额占总投资额比例较大,而非其发展十分健康。因此,改善房地产投资市场,完全可以在规模适度的情况下,促进中国房地产业健康发展,加大对经济增长的贡献率,而非盲目扩大投资规模。其次,有关房地产投资与不同产业的关联,运用灰色关联系统创新研究了房地产发展的不同周期里房地产投资与各产业的模糊关联度。目前,国内有关房地产业的关联产业研究多基于五年编制一次的投入产出表,由于编制时间因素,缺乏对我国房地产关联产业的周期动态联系。研究表明:一是由于产业链自身因素,我国房地产业与发达国家一样,与金融业和建筑业关联紧密,通过周期关联度的比较,牛市的紧密程度大于熊市。数据还显示,我国每一次房地产过热都是由金融环境宽松引发。这种紧密的关联指示我们,任何关于房地产业发展政策的变动都必须考虑到对金融业和建筑业的影响,同时还要降低房地产业对金融业、建筑业的依赖程度。二是我国房地产与社会服务业和批发零售业的关联正在加紧,表现出一种与发达国家的产业链结构靠拢的趋势,推动房地产业的发展方式逐步由增量发展向存量发展转换,由粗放型向集约型转化。三是房地产业与农林牧渔业在房地产业虚热、冷、热、过热四个阶段的关联排名呈现明显下降势态,即房地产业越热,与农林牧渔业的关联越低。四是房地产业与轻工业、重工业、交通运输、仓储和邮政业的关联变动幅度大,产业链结构不稳定,应积极采取措施改善和稳定房地产业与轻工业、重工业、交通运输业的关联度,以避免房地产业链的结构失调。五是房地产业需要加强薄弱环节的建设,并向开发投资、流通、服务等领域进行拓展。最后,有关宏观政策对房地产投资的影响,运用VAR模型分析最近一轮房地产热中,宏观政策对房地产投资的实际影响,主要分析了金融机构贷款和利率对房地产投资的影响。实证表明:在房地产牛市中,增加金融机构贷款对增加房地产投资供给和需求所产生的向上推力要远大于对提高房地产投资成本所产生的向下的压力,放松金融机构贷款,的确会在一段时间以后导致房地产进一步投资,其影响幅度较大,持续时间长。在日益增长的金融机构信贷刺激下,房地产投资总额的发展速度,保持在金融机构贷款总额发展速度的之上。而在市场繁荣时,提高利率虽不是导致房地产投资上涨的Grange成因,但可能会在一段时间以后导致房地产进一步投资。因为利率上涨,可能给投资者带来这样的预期:即利率还将上涨,目前的价格可能是一个相对低价,导致房地产投资增加。这也是近十年房地产泡沫特征的体现,因此利率政策在牛市之中可能失效,由此可见,对房地产市场制定宏观调控政策,应当考虑到不同宏观调控手段的实际效果和滞后时间。