云南省土地分等定级和基准地价评估工作始于二十世纪九十年代初,至今全省县城以上城镇已完成了土地分等定级与基准地价建立和定期更新工作。城镇土地等级是对城镇土地质量的综合反映,土地价格是土地价值的经济体现,因此城镇土地等级与城镇地价水平之间呈正相关关系。然而就目前云南省公布的城镇基准地价水平分析,出现了等别较高的城镇,其基准地价比等别较低的城镇还要低的现象。由于基准地价水平与城镇等别不协调,导致基准地价不能客观反映不同等级城镇的社会、经济、自然、地理、交通区位差异的实际情况。例如：十等曲靖市麒麟区的商业、住宅、工业用地的地价水平均比八等玉溪市红塔区的地价高；十二等昭通市昭阳区的地价水平也比十等昆明市东川区的高；十三等保山市隆阳区的地价水平比十二等的丽江市古城区高。这种种等高而价低的情况,违反了土地质量规律。将影响政府制定土地市场宏观调控政策和有偿使用政策的科学性。针对上述问题,本文以云南省为研究对象,结合全国城镇分等成果,通过比较研究云南省不同等级城镇基准地价水平,提出建立城镇土地综合质量指数及等指数。探寻城镇土地质量与土地价格间的内在关系,以确定不同等级城镇基准地价的合理控制范围。因为各县(市)的基准地价具有各自相对独立的内涵,为了使各县(市)基准地价具有可比性,本文设定了统一的基准地价内涵,并对基准地价进行了可比条件的修正。在此基础上,本文采用文献综述法,定性与定量相结合的方法,模型模拟法和层次分析法等方法,根据城镇土地分等定级、基准地价评估理论,以云南省各县(市)的社会经济发展水平、土地质量状况为依据,通过对同一等级内城镇基准地价与土地质量关系的研究,建立了等内基准地价与土地质量的关系模型,从而确定等级内基准地价的合理控制范围；通过对不同等级城镇基准地价与土地质量关系的分析,模拟了等别基准地价与等指数的关系模型,从而确定不同等级间基准地价的合理值域；并引入多元线性回归模型,确定各影响因素对地价的贡献率。通过上述研究,可以弥补云南省不同等级城镇基准地价对比研究的空白,使城镇基准地价成果更符合土地质量状况,丰富和完善了土地价格区域平衡理论。并对指导和规范云南省下一步城镇基准地价更新测算工作具有重要和现实的意义。