本文从我国房地产价格运行中的问题和房地产市场面临的“双短缺”局面入手,结合我国房地产市场特定的历史、文化、政策背景,在分析了房地产价格的理论基础上,应用价值工程原理,提出了影响房地产价格的广义功能的概念,建立了房地产广义功能体系。这一概念涵盖了影响房地产价格的各个因素,澄清了对于房地产功能的模糊认识,解决了西方“区位至上”的房地产经济理论应用于我国房地产市场中面临的局限性。 论文从功能的视角对它和房地产价格之间的关系做了深入、细致的研究,为房地产价格研究及房地产市场分析提供了一个新的角度。提出了广义功能对于价格影响的个体效应和组效应概念。论文对这两种效应进行了探讨,认为房地产的价格不仅仅受到单个独立功能的影响,而且因为房地产市场具有的多元、多层次的数据结构的特性,各个功能之间的相互作用也会对价格产生影响,并且这种影响的程度也有大小和方向上的区别。最后结合西安市房地产市场的数据,应用多层分析方法和HLM软件以及层次分析法和模糊综合评价方法建立了功能—价格的个体效应和组效应量化分析模型。用定量的方法验证了定性分析的正确性,给出了适应于西安市房地产市场的房地产广义功能和价格的量化关系式。 本文从定性和定量两个方面分析论证了广义功能对房地产价格的影响,通过对以上问题的研究,对房地产开发商,政府房地产管理部门和房地产理论研究者分析房地产价格提供了一个较为新颖的角度,并给出了一套较为系统的定量分析方法,丰富了房地产价格研究的量化方法,对于房地产价格研究的科学性和专业性以及房地产市场分析方法的多样化起到了促进作用,具有一定的理论和实际意义。