【摘 要】
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不动产投资信托基金（REITs）在美国、日本等成熟市场是一种重要的不动产直接融资方式和居民低门槛投资渠道,已成为美国继债券、股票之后的第三大投资品种。我国从2003年开始研究REITs,2014年,国内首只类REITs（非标准REITs）-中信启航专项资产管理计划发行,2015年,国内首只公募类REITs-鹏华前海万科REITs上市。经过17年的研究摸索,国内REITs发展条件日益成熟。本文在梳理
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不动产投资信托基金（REITs）在美国、日本等成熟市场是一种重要的不动产直接融资方式和居民低门槛投资渠道,已成为美国继债券、股票之后的第三大投资品种。我国从2003年开始研究REITs,2014年,国内首只类REITs（非标准REITs）-中信启航专项资产管理计划发行,2015年,国内首只公募类REITs-鹏华前海万科REITs上市。经过17年的研究摸索,国内REITs发展条件日益成熟。本文在梳理总结成熟市场REITs以及国内类REITs发展经验的基础上,结合国内法律制度体系和市场环境,对国内REITs从底层资产选择和组织形式两个方面进行发展模式研究,并在组织形式的基础上对发展路径进行探讨。得出如下结论:底层资产选择方面,（1）商业地产是成熟市场优质底层资产,应及时推出体现产品普惠性;（2）基础设施REITs符合国家政策导向,作为试点机遇与挑战并存;（3）对长租公寓等民生项目给予特殊政策优惠;（4）对养老地产REITs等全球新兴产品积极探索;（5）注重底层资产多样化。组织形式方面,初期REITs从可行性和实施难度方面考虑以契约制为主,后期政策要支持REITs向公司制发展。发展路径方面,由“公募基金+ABS”模式向新券模式发展。并就发展模式探讨过程中发现的问题提出以下建议:（1）商业性项目市场机制发挥作用,普惠性项目政策调控发挥作用;（2）在基础设施REITs中引入业绩补偿机制等且允许原始所有者持有部分份额;（3）不断优化REITs组织形式,以新券模式和公司制为目标;（4）充分发挥公募基金管理人与计划管理人同一控制体系优势,降低产品发行成本;（5）简化REITs审核流程;（6）培育多层次国内外机构投资者,推动REITs市场成熟完善。
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