当今房地产行业处于急需变革时期,各大房地产企业也在积极寻找适合房企的发展之路。而随着老龄化趋势的日益严重,养老产业发展势头强劲,市场养老是新常态所需。把房地产和养老结合起来的商业养老地产是房地产行业细分出来的新兴市场。由于商业养老地产复杂的复合特性,在政策、市场、机制、盈利模式等未明朗的情况下进行投资,将面临更多、更为复杂的风险。本文基于开发商的角度,针对性探讨商业养老地产投资过程中面临的风险并进行风险评价研究,以期更好地规避防范风险。首先,在对国内外学者关于房地产投资风险评价、养老地产研究、养老地产投资风险评价研究的基础上,明确了现阶段的研究现状,针对性地提出了研究视角和方法。综合定义了商业养老地产的含义,对商业养老地产的特性、产业结构进行了探讨,并梳理了商业养老地产投资风险评价的相关理论基础;其次,分析了目前影响商业养老地产投资风险的影响因素,在文献研究和问卷调查的基础上整理出了全面的评价指标体系,并通过Vague集方法进行指标筛选,得到了由市场风险、经济风险、技术风险、开发选址风险、运营管理风险、政策法律风险6个一级指标,养老文化差异风险、市场定价风险、二次租售风险等26个二级指标构成的评价指标体系,并对指标进行了分析;最后,构建了AHP法和熵权法组合赋权的模糊综合评价模型,通过选取A项目进行评价研究,研究结论与实际情况基本相符,提出了A项目投资风险防范措施,并基于商业养老地产的一般特性总结了商业养老地产投资风险共性防范对策。研究的创新点主要有:在已有评价基础上,增加了对于消费者的调查研究以及商业养老地产的特性、现状、政策研究,提出了一套较为完善的商业养老地产投资风险评价指标体系;细分了养老地产研究的领域,定义了商业养老地产,引入了政策、法律等对商业养老地产投资风险的影响;改善评价指标权重的确定,用主客观结合的方法改进模糊综合评价模型,使模型能够更好的为开发商进行投资风险评价提供参考以及为后续研究做出贡献。