近年来,我国房地产业在经历了暴利时代和高速增长后迎来了稳定增长阶段。而中央政府对于房价过快增长这一现象采取了一系列抑制措施,并建立了有关促进房地产行业稳定健康发展的长效机制。但这些措施给房地产企业带来了消极影响,主要体现在其融资受到了限制。证监会对其约束主要体现在其全面叫停了委托贷款、票据收益权等部分通道业务。银行为防止房地产企业流入非房贷款也重点加强了对房地产贷款的审查,甚至有部分银行暂停了为开发贷业务。房地产企业的融资成本随之越来越严苛的监管而不断加大,大型房地产企业的融资成本已经达到10%以上,规模较小的房地产企业融资成本高达15%,这导致许多小房企在解决其资金短缺问题时不得不借用高利贷这一工具。在这样的背景下,REITs作为房地产市场融资的金融工具受到许多房企的青睐,在我国房地产市场上的应用带来了很大的积极效应,有助于设立我国房地产行业合理有效的运营机制。本文的创新性在于碧桂园租赁住房REITs是2018年成功完成的新案例,尚没有学者专门对该案例进行全面、详细的研究。另外,碧桂园租赁住房REITs作为国内首单规模达到百亿级的REITs产品,其成功发行具有很强的示范性和代表性。所以,该REITs产品的成功发行值得深入研究,以对其他房地产企业起到良好的借鉴作用的同时,促进我国租赁住房REITs的理论研究更加丰富,推动租赁住房市场稳健、长远发展。本文的研究案例是碧桂园租赁住房REITs案例,首先介绍了本文的研究背景、创新与不足和REITs的相关概念以及REITs融资的优势;第二部分介绍了整个案例的基本信息,包括碧桂园地产的基本状况、碧桂园地产发行租赁住房REITs的动因,之后从交易结构、增信措施、风险隔离底层物业资产等多个角度介绍案例;第三部分是对该案例进行具体分析,共包括两大方面,第一方面是总结案例成功发行的原因,第二方面是REITs产品存在的风险以及专项计划对应的补偿措施;第四部分是从碧桂园租赁住房REITs案例的角度出发,根据我国相关政策和市场环境给出有关政府和发行方两个方面的建议,以REITs我国在租赁住房市场上取得更大的成就。