大型房地产住宅项目，即房地产大盘，是房地产市场发展的必然结果。随之城市中心的地块日益稀缺，环境污染日益严重，住宅向城郊、城乡结合部转移是必然趋势。然而由于此类地区缺乏公共配套设施以及社区文化，往往需要开发商为了建设商业、娱乐及体育等设施，完善绿化，改善公交条件，兴建医院和学校，显然如果楼盘开发规模较小是很难解决这些问题的，于是大盘经营模式便应运而生。大盘由于其规模效应，使其可以承担得起上述投资，同时此类住宅也满足了广大消费者向往近亲自然和享受成熟社区文化的需要。 但是由于大盘开发周期长，经营风险大，而且规划设计难度大，所以开发大盘需要在结合普通楼盘开发经验的基础上总结出适合自己的设计风格和开发模式。具体内容如正文中各章节所述，这里结合资料提出一些关于解决大盘开发中所面临的问题的建议。 （1）目前开发的大盘项目往往追求限定范围的目标客户群，的确由于其地理位置、价格等原因导致其目标客户限制在一定社会阶层和年龄层，但目标客户群的过分同质化会给大盘开发带来不良后果。首先是社会阶层的同质化，会出现白天住户几乎全部外出上班，小区内只剩保安和清洁工，缺乏人气，而下班时间人车集中在相同时间返回，又显得过分拥挤；同时住户社会阶层的同质化会导致所需各种服务行业的人员如保安、商业、家政等皆为外聘，增加小区管理难度。其次是年龄层的接近，会导致业主子女年龄相近，所开办的幼儿园、学校等在一定时期面临就学人数多、办学压力大的问题，然而等这批学生升学之后又会面临无人就学、资源闲置的问题，同时业主年龄层的相近会导致若干年后其相继退休而使小区变成老人城。 为避免一个拥有几千甚至几万住户的大盘面临这种情况，需要在前期定位及规划设计阶段就考虑好如何将不同阶层和年龄层的消费者和谐地安置在同一楼盘，但同时又不可盲目地将为他们设计的住宅简单地混在一起，建议同时提供几种不同大小的户型。可以考虑在临街的地块布置中小户型，主要目标客户群为较低收入者和单身青年；靠里的地段布置大中户型，主要目标客户群为白领阶层和有较高收入的中年人；对不与子女同住的老年客户可根据其经济情况为其提供靠里地段的住宅，或在内部选择较安静的地块为其建造以中小户型为主的住宅。但是要注意避免形成不同阶层的对立，应消除不同分区之间的明显界线，尽可能将全部住户融入一个和谐的大的社区文化之中。这样小区所需不同服务行业的人员可以在很大程度上在小区内解决，减少了不安全因素，缓解了交通压力，同时不同年龄层的住户人数较为均衡，也减小了医院和学校的压力，更便于管理和运营。 （2）目前大盘的物业管理普遍采取封闭社区的模式，这样对开发商来说便于管理，对住户来说也相对安全些，但是这种模式却在一定程度上阻碍了居民互助与就业，同时因为只有有限的几个出入口，对交通造成了很大压力。对此，已经有人提出了开发社区的概念，即取消楼盘之间的界线，尽可能地进行资源共享，向城市开放自己的区内道路，欢迎公共交通进入小区，在很大程度上缓解了交通压力。从长远来看，我认为这对大盘的运营是一个很好的选择，但是基于现状，不可盲目地照搬这种模式。目前中国的贫富差距较大，人口流量也很大，给社会治安带来了很大负担。对于一个楼盘来说，居住其中是否安全是消费者决定是否购买的一个关键因素，因此，目前不适宜也不可能让开发商都把楼盘完全对外开发。只能是随之社会整体经济水平逐步提高，国民贫富差距缩小，再逐步开发社区。但是没有人能够准确地预计这一时期的到来，因此建议可以在大盘最初进行总体规划的时候就把这一因素考虑进去，在修建围墙等隔断措施的时候就预先将来拆除时是否便利，控制成本，减少损失，并尽可能与周边环境协调。 （3）对于一个成功的大盘来说，都有自己的社区文化和独特的卖点，如体育、景观、园林等，但是一般来说，没有一个楼盘拥有所有的优势，但对于居民来说，能够享受到所有的资源是再好不过的。另外，虽然目前大盘的面积越来越大，但一个大盘就占据了整个城区的情况还是很少见，大多数大盘都与其他楼盘相邻。因此建议同一地区或城区已建成的各个楼盘在未来能够结合起来，成为一个拥有共同社区文化和较完善资源的大的社区。这并不是说要舍弃原来的社区文化，而是要把各个不同社区文化的优秀部分结合起来，在长远来说要淡化开发商的概念，而凝聚并形成一个突出整体社区品质而不再只凸现开发商品牌的大的社区文化，最终能够融入所在城市的文化当中并体现出自己的特色。同时，整个城区的居民可以最大限度地享受到原先各个楼盘的最具优势的资源。当然，这需要很长的时间，而且开发商在最初开发的时候一般并不会考虑这点。