划拨土地使用权出租是土地流转的重要方式，可在一定程度上盘活存量土地，防止土地资产流失，优化土地的资源配置，使我国土地市场健康发展。但是，我国划拨土地使用权出租的相关问题的理论研究相对较少，相关的法律法规尚不健全。对划拨土地使用权出租进入市场的方式、年租金的调整、租期的厘定、转租的土地处分和土地收回五个问题的相关理论研究屈指可数，相关法律规定也并不具体或者根本未提及。关于划拨土地使用权出租直接进入市场的方式，建议将土地收益上缴国家或者办理土地出让均可，可由划拨土地使用权出租人和承租人根据实际情况进行选择。在司法实践中采取具体问题具体分析，从土地使用权人的类别、转让后土地的实际用途等多角度来判定是否直接进入市场。关于划拨土地使用权年租金的调整在国家和各地方立法及实践上看，其存在缺少调整期限、缺少调整方式和减免范围不统一的问题，建议调整期限采用3-5年的调租期为宜。其调整方式以重新评估的宗地地价为基础进行调整为最佳。其减免对象应加入国家政策性扶持企业、国有企业、股份制企业、资产重组中被兼并中的亏损企业；资产负债率95％以上、停产整顿一年以上的企业，属于生产经营、扭亏解困的项目；市政府确定限期搬迁的污染企业和退城进区企业等。关于划拨土地使用权租期的厘定在理论界中的不同观点和实践中的不同做法，建议其租期宜规定为十年以内和最长租赁期限不得超过二十年。关于划拨土地使用权转租的土地处分，在各地区立法中有两种不同的态度，一种是允许转租土地处分，另一种是禁止转租土地处分。从允许其转租土地的好处看，建议宜采用允许转租土地处分并在程序和效力两个方面加以规制。关于划拨土地使用权出租的土地收回，一种是因社会公共利益的收回，另一种是因出租人的原因收回。建议对社会公共利益的范围加以界定，对因出租人原因收回土地给予补偿与否进行明确，同时分别对出租人、承租人和次承租人的补偿范围、程序和标准进行完善。