随着我国城市化水平的不断提高,我国的房地产市场也在近十多年间经历了飞速发展。从最早的福利分房到如今市场化的商品房阶段,住宅价格和住宅相关配套逐渐成为人们生活中经常被提及的话题,也成为学术界研究的热点之一。与此同时,生活水平的不断提高,使得人们的温饱问题得以解决,开始追求更高层次的精神需求。而获取优质教育资源作为满足精神需求的一部分条件,被广大中国家庭看做孩子成长中的重要一环。在当下,由于教育资源的分布不均衡和优质教育资源的稀缺性,为了能让子女接受优质教育,父母们往往只能通过购置有入学名额的住房来获取机会。正因如此,近年来各地屡屡出现天价学区房现象,这也引起了社会各界的广泛关注和热切讨论。事实上,学区房作为一个国际性的社会问题,近年来也有不少国内外学者对其进行研究,并取得了一定成果。虽然研究者们在研究思路上有类似之处,但得到的结果却呈现出很大的差异,研究的广度和深度参差不齐。为了能够对学区特征影响住宅价格的机制进行深入、细致的研究,本文重点从消除邻里效应和空间异质性分析两方面入手,分别构建普通特征价格模型、空间自相关模型和地理加权回归模型,试图对学区特征产生的溢价水平进行进一步的评估,并对住宅特征的空间异质性进行分析解释。本文的主要结论有:（1）通过对现有研究的梳理和总结,可以发现目前的研究重点大多集中在如何选取合适的方法对于邻里效应进行消除。传统的特征价格模型忽略了空间效应,从而使得模型结果有较大偏差。本文通过总结得出,目前研究中常见的几种消除邻里效应的方法包括工具变量法、边界固定法和空间计量法,并分别对三种方法的优劣势进行分析介绍。（2）从特征价格理论出发,建立起住宅价格的指标体系。本文以合肥市城区范围作为研究区域,利用网络扒取技术并结合实地调研的方法对研究所需数据进行收集。在总结现有研究者们常用的自变量并结合研究区域的实际情况的基础上,本文分别针对建筑特征、邻里特征和区位特征三个方面,初步将15个因素纳入模型。（3）通过对传统特征价格模型、空间自相关模型以及地理加权回归模型结果的分析,证实了住宅特征存在一定的空间效应。其中空间滞后模型和空间误差模型对于邻里效应的消除有一定效果,提高了模型的精度。地理加权回归模型的结果体现了各住宅特征都存在一定的空间异质性,可以给出每个空间位置点上的住宅特征的隐含价格。再通过对模型结果的可视化处理,可以进一步揭示住宅特征对住宅价格影响程度的空间异质性。（4）本文在研究结果的基础上,为政府、开发商和个人提供相对全面具体的解决方案,有助于合肥市政府教育主管部门进一步推进教育资源均衡化发展,有助于房地产开发商对产品进行更精准地定位和更高效地营销,有助于个人或以家庭为单位的消费者和投资者对隐藏在学区房价格中的溢价特征有更充分的了解,有助于政府房地产调控部门更准确地把控下一阶段的市场调控方向和力度。