当前,我国人民收入和生活水平持续提升,逐渐向小康型生活转变,对休闲度假旅游产品的需求越来越旺盛。与以前相比,在消费旅游产品时,人们更加关注自身的体验和参与,以及绿色消费、原生态、人文内涵等因素。此时,休闲度假旅游产品显现出多样化的发展趋势,旅游产品的消费也随着这个趋势在不断升级,过去以观光为主要目的旅游向商务旅游、养生旅游、游学旅游、休闲旅游、情感旅游等为一体的全方位旅游形式升级。消费者更加注重产品的品质和自身的体验。兰州鸿雁山庄项目是随着当前旅游升级,业态发展,定位于“旅游+休闲度假”的中高端山地休闲度假产品。项目位于兰州市城关区白塔山后山的千亩林场内,占地约165亩,地理环境优越,交通便利,林地资源丰富,非常适宜综合性休闲度假山庄的开发。本文以商业计划书的形式,以鸿雁山庄项目为蓝本,从“旅游+休闲度假”的角度,结合新旅游六要素理论,通过对项目全面系统的市场分析、市场细分、市场定位,利用旅游业最新理论和市场营销相关理论,规划产品组合,制定促销计划;另外在财务管理和风险防控方面,细致分析整个项目的投资回报收益。以期通过以上方面的分析,具体形象展示新旅游六要素理论,阐释“旅游+休闲度假”这种新的旅游业态,并向有意投资休闲度假山庄的相关投资者提供理论和现实上的借鉴意义。本项目开发单位为甘肃电信实业有限公司,总投资为790万元,本项目的资金全部来源于甘肃电信实业有限公司的直接投资。项目的静态投资回收期约为3.44年。总体而言,经过分析表明,兰州鸿雁山庄项目定位“旅游+休闲度假”,市场前景良好,风险相对较小,具体客观的盈利能力。有理由相信,在休闲度假旅游产业蓬勃发展大格局下,在甘肃省旅游产业的积极带动下,以高水平、高标准、长远性规划为起点,从不断建设完善休闲度假旅游配套服务功能整体要求出发,结合兰州市城市建设总体规划,整合资源,优化配置,把兰州鸿雁山庄项目打造成兰州市知名的休闲度假山庄。