养老地产是房地产行业细分出的新兴市场版块。随着人口老龄化的加剧,市场化养老需求的愈发庞大,社区养老模式的逐渐兴起以及中国养老住宅由福利化向市场化的转变等等市场利好的发酵,各大房地产商均已高调宣布进军养老地产市场。但较一般地产而言,养老地产开发资金需求量更大、产业链更长、各方利益关系更复杂,并且在理论、政策、制度、机制、市场等方面都尚缺乏充足准备情况下,房地产开发商在养老地产项目的开发中势必将面临巨大的决策风险。我国目前正处于“以机构养老为主的第二阶段向社区养老为主的第三阶段”过渡的时期,社区养老模式下的养老地产通过整合个人家庭、居住社区、配套设施等资源,使老人的“居家情结”得以延续,无疑这类型养老地产的开发将是房地产商进军养老市场的一个重要方向。因此,本文以嵌入型住宅社区养老地产为研究对象,首先分析了其适合的运营模式,并针对其面临的运营困境及其他难题,结合其特异性分析了开发商面临的决策风险因素,并在参考大量的相关文献和专家咨询以及实地调查的基础上构建了社区养老地产项目开发的关键风险因素评价指标体系;而后通过可拓方法建立了风险综合评价模型,并运用该模型对具体社区养老地产开发项目的决策风险进行了实证分析评价;最后针对风险评价结果,为开发商提出了一些风险管控建议。本文针对嵌入型住宅社区养老地产开发项目的特殊性,为开发商提供了一套其关键决策风险评价指标体系,并将可拓方法应用于其决策风险评价中,皆在帮助开发商正确认识社区养老地产项目的开发环境和开发条件,为其投资决策提供参考、投资经济效益的实现提供保障。