商品住宅高空置问题是目前房地产运行中最突出的问题之一,空置适度与否直接影响到住宅产业和国民经济能否持续健康发展。因此,空置成为社会各界关注的焦点,如何消化当前住宅市场大量空置商品房以及避免新增空置商品住宅成为亟待解决的问题。本文从对空置率的内涵理解开始,运用了比较分析的方法,对比分析了国内外关于空置的解释。同时,在比较分析国内外关于空置率的计算方法的基础上,对我国商品住宅空置率的计算方法进行了改进,建立了适合我国房地产业住宅市场空置率的计算方法,提出了关于衡量空置的统计指标体系。本文采用了规范研究和实证分析相结合的方法,以西安市住宅市场为例,收集资料数据,构建房地产空置率影响因素的框架,运用灰色关联度分析法对西安市商品住宅空置的影响因素进行全面深入的分析,并且运用灰色预测GM(1,1)模型对未来西安房地产市场的发展做出了展望。最后针对目前商品住宅过度空置的现状,从政府、开发商、金融机构以及中介机构四个方面提出了减少空置的政策建议。