房地产投资是一项资金密集型的经济活动，同时又是一种高风险的商业行为。商业地产(如商场、租用性写字楼)的投资开发，无论是在项目策划与设计、商业预测、售后整体运营方面，都具有相当的难度。从开发资金的需求量和项目的回收期来讲，更不是一般的住宅项目所能比拟。而国内大部分的商业地产开发企业，在操作过程中仍然沿用住宅开发的思路，这有违于国际通行的商业地产运作一般规律，并导致极大的运营风险。 同时，筹资问题或者说是资金结构问题是企业财务管理的核心问题，追求最优的资本结构是财务管理的重要目标。而我国的房地产投资企业，普遍存在高负债率运营的特征，这不但无助于形成优胜劣汰的市场竞争机制，同时也为我国的银行体系和金融系统积累了巨大的系统性风险。金融风险的累积对于实体经济的持续发展也会构成潜在的威胁。因此，商业地产拓宽融资渠道，设计合理融资方案的意义，不仅在于为项目投资提供资金保证，更在于提高房地产企业的商业项目运作能力，降低项目失败风险和银行信用风险导致的损失。 本文从商业地产的盈利模式分析开始，基于传统资本结构理论和现代资本结构理论，结合商业地产的产业特点，引入进行商业地产融资结构模型，并提出提高融资效率的融资渠道创新可能途径。研究方法以理论比较研究为主，辅以实际案例论证。