房地产行业作为我国国民经济的支柱,在经济发展新常态的背景下和经济转型升级的过程中,发挥着重要作用,从宏观方面看,房地产行业的发展与国家经济走向密切相连,从微观层面看,房地产业发展对居民生活水平的提高和地方财政收入的影响,都有着十分重要的作用。本文从房地产行业营改增试点改革出发,结合J市房地产营改增试点运行情况和房地产行业营改增减税效应情况,分析了房地产营改增试点改革中存在的问题,并就分析的问题从房地产行业营改增制度设计、税收征管、房地产纳税人经营等角度提出了优化建议。在房地产营改增试点改革运行情况分析方面,本文以J市房地产营改增纳税人运行实际数据作为本文分析的数据基础,分析了房地产行业营改增后纳税人数量、税收变化等情况。房地产营改增减税效应分析方面,本文选取了100户正在销售不动产的房地产企业作为本文的研究样本,通过税负分析模型和实际调研数据得出房地产营改增运行效应情况。基于J市房地产营改增改革运行情况,本文发现房地产企业在土地价款可以扣减销售额的情况下,可以实现减税,但目前从政府招拍挂取得的土地并未真正纳入到增值税抵扣链条中。而贷款服务不能抵扣进项、多档增值税税率、免税等增值税优惠方式,也在一定程度上影响了增值税抵扣链条的完整性,不利于发挥增值税税收中性作用。针对房地产营改增试点改革中存在的问题,本文从房地产营改增制度设计、税收征管、房地产企业经营等角度提出了相关优化建议。其中,关于继续完善增值税抵扣链条的优化建议中,本文一方面提出将政府出让土地和贷款服务纳入增值税抵扣链条,另一方面提出对现行的优惠政策方式进行改革,逐步减少免税等优惠方式,探索在最终消费环节实行退税政策,避免增值税链条在中间环节中断,充分发挥增值税的中性优势,减少税制对市场经济配置资源的扭曲,推动房地产行业转型升级。