随着我国住房价格的不断上涨,支付能力不足成为中低收入人群以购买方式解决住房问题的关键制约。在此背景下,我国中央和地方政府推行租购并举的住房政策,大力发展住房租赁市场,鼓励以长租公寓为代表的租赁机构参与住房租赁市场。长租公寓与传统租赁市场相比,有专业化机构运营,租赁关系相对稳定,并能为租客提供完善的服务,发展优势明显。因此研究长租公寓盈利模式,对长租公寓行业稳定健康成长、促进住房租赁市场的发展有一定的理论意义与现实意义。按照运营主体不同,长租公寓可以分为地产开发商类、中介类、酒店类、品牌机构类。这四类长租公寓在运营过程中,形成了符合自身特点的盈利模式,但同时也存在着各自的盈利困境。地产开发商类公寓短期内实现盈利困难、占用大量现金流、管理层级过多;中介类公寓存在装修安全、资金周转、运营思维固化的问题;酒店类公寓长短租公寓难以结合、线上运营能力相对薄弱;品牌机构类公寓存在着盲目使用金融工具、未达到规模经济状态、品牌溢价不明显的问题。在此基础上,结合国内外先进企业的经验做法,尝试有针对性的提出对策:地产开发商类公寓应将长租公寓业务纳入企业整体战略规划、借助类REITs有效管理资产,并实行组织扁平化管理;中介类公寓应合理利用金融工具、严格把控装修质量,可转型为长租公寓租赁信息管理平台;酒店类公寓应发挥自身优势,实行长租与短租相结合、线上线下运营相结合、集中和分散式相结合;品牌机构类公寓一方面可以通过供应链资产证券化解决融资难题,另一方面应控制租金价格,注重盈利后向化、建立细分的社群公寓。