跳单问题的研究是经济学,尤其是法律经济学的一个前沿方向。2011年最高人民法院公布首批指导性案例,其中首个案例就是房屋中介领域的“跳单案”。指导性案例相当于英美法系中的“判例”或“先例性判决”,在中国等大陆法系国家具有参照功能和指导作用。案例的发布对中国社会发展和法治建设具有里程碑意义,而“跳单案”作为“首批之首”更体现出“重中之重”。其实,在现实经济活动中,存在着许多和“跳单案”类似的跳单行为,不仅在房屋中介领域,在电子商务、医药医疗、支付清算、汽车销售、数字音乐等诸多领域都广泛存在,尤其是伴随着平台型商业模式的兴起与发展,跳单极为普遍。所谓“跳单”是指,在至少三方主体中,其中两方“合谋”,利用第三方提供的信息或服务后,“跳”过(无补偿)第三方完成交易的行为。跳单不是一个新现象,但确是近年才被理论界关注并予以系统研究的新问题,其中蕴含着丰富的法律经济学内涵。跳单行为多种多样,相关研究构成系统的跳单理论。本文仅以商场租赁领域中普遍存在的“租少售多”跳单为例展开研究,“租少售多”跳单即在租赁式商场模式下的商场、租户和顾客三方主体中,租户与顾客联合,利用商场提供的平台功能达成交易意向后,绕过商场,私下以更低价格直接交易,从而向商场隐瞒真实销售额,以规避商场租金(基于租户销售额计提的分成租金)收取的行为,这给被跳单方商场带来跳单风险。表面来看,在租户和商场的租约关系中,租户(与顾客联合)通过“租少售多”跳单少缴或不缴租金,是对租赁合约的一种违约行为,且存在着租户和顾客搭商场便车的问题。但实际上,“租少售多”跳单又是作为理性人的租户必然产生的行为,尤其是在商场作为平台企业凭借平台优势使租金价格偏离合理水平,从而可能产生排除、限制竞争效果时,租户通过跳单逃避商场不合理租金的收取,更多体现出“对抗性违约”的特征。所以,“租少售多”跳单虽然有损公平,但能提高效率,具有搭便车和促竞争的二重属性。面对正反两面特性共存的跳单行为,如果处理不当,便可能出现“跳单问题”,即若要获得促竞争的效率,就会伴随搭便车的不公,而若要实现非搭便车的公平,就难以得到促竞争的效率,效率与公平不易兼得。对于这类难题,单纯从法学角度研究会存在“重公平、轻效率”的不足,而单纯从经济学角度研究又会存在“重效率、轻公平”的不足。本文试图运用法律经济学的理论和方法,主要是激励相容的法律设计理念,从跳单产生的根本动机,即租金结构(固定租金、分成租金及其各种组合)的视角,梳理跳单背后法理不清的矛盾,破解效率与公平两难权衡的问题。本文大体按照如下思路展开研究:首先,通过案例研究把握跳单行为特征和主体动机,得出分成租金是“租少售多”跳单的根本原因。然后,在现有租金结构理论基础上,进一步论述分成租金虽然能够实现合约各方对经营风险的分担,但现实中却易产生跳单风险,而固定租金虽然无法有效分担经营风险,却不会产生跳单风险。这样一来,“租少售多”中的“跳单问题”实质就转变为经营风险和跳单风险并存情况下的租金结构选择问题。为此,本文运用委托代理理论的激励机制设计模型构建最优激励租金结构,在对经营风险和跳单风险的权衡中寻求最优激励租金结构的基本特征,并在此基础上提出引入跳单风险条件下的“租金结构新论”。接着,将“租金结构新论”应用于现实案例中,选取典型租赁式商场(包括购物中心、百货商场和家居商场),进行深度访谈和问卷调研,获得相关的一手数据,构建回归模型(多元回归和门限回归)、倾向值得分匹配模型检验“租金结构新论”的基本结论。最后,基于“租金结构新论”,提出将激励相容原理、经济效率理念和合理推定原则融入到法律制定和实践中的涵义,从而达到高度有序的自动解决机制,以更有效率的方式实现公平,使公平与效率得到统一。本文研究得到的主要成果是“租金结构新论”,相关分析结论主要是:同时考虑经营风险(合约各方都不愿独自承担经营风险)和跳单风险(合约各方都不得不考虑跳单风险)时,租金结构的选择和制定应遵循如下原则——(1)当经营风险程度远高于跳单风险程度时(静态或动态),更适用分成租金结构。(2)当跳单风险程度远高于经营风险程度时(静态或动态),更适用固定租金结构。(3)当经营风险和跳单风险程度相当时(无法明显区分孰高孰低),更适用混合租金结构(狭义),并且当经营风险稍高时,增加混合结构中分成租金的比重;当跳单风险稍高时,增加混合结构中固定租金比重。整体来看,当经营风险和跳单风险共存时,混合租金结构(广义)更有效率,且均可根据经营风险和跳单风险的相对程度,通过调整固定租金单价和分成租金率来不断完善、优化租金结构,达到激励相容的效果。本文的研究思路和结论也适用于研究经营风险和跳单风险并存的雇佣薪酬、土地租赁、中介交易等涉及“委托-代理”关系的其他合约问题以及其他领域的跳单案例,并希望能够丰富现有的租金理论、合约理论等法律经济学理论。本文的选题是导师主持的国家自然科学基金面上项目《“跳单问题”的B-T-C范式与应用》的子课题之一,其基本思想已经在项目研究报告中有所体现。本文完成的新进展主要包括:一是强调了激励相容法律设计理念及其原理并引入到对“跳单问题”的研究之中;二是提出并丰富、完善了“租金结构新论”的内容;三是进行了理论模型和实证模型的构建,从定性研究发展到定量研究。“租少售多”只是跳单理论法律经济学研究的一个具体领域,有些问题还有待于进一步探索。