商业地产作为房地产业的一部分,2006以前一直因为投资金额大、运行风险高、投资回收期长及运营模式不成熟等原因不被地产商所看好。然而随着我国地产业的急速发展,住宅地产业竞争加剧,2006年以来商业地产异军突起,但商业地产的缺陷并没有得以改善。时至今日,我国商业地产弊病凸显,租售金额持续下跌,空置率居高不下等问题近几年困扰着绝大多数商业地产开发商。究其原因,商业地产是综合商业和地产业两大行业而成,投资运营影响因素颇多。现今商业地产界所表现的种种弊病,都是因为地产商在投资初始阶段调查研究不足,对商业地产没有形成足够的认识所造成的。仅以现在中国地产业普遍使用的经济评价方法对商业地产进行投资决策,势必捉襟见肘。一种新型的、实用性较强且可以量化的研究所有影响商业地产项目影响因素的方法的探求已势在必行。我国目前的房地产投资评价,从根本上说是以确定性投资分析为基础的,即以净现值、内部收益率、回收期等确定方法进行投资效果的预算。对风险的分析只停留在盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析阶段。房地产投资风险决策也只有期望值法、决策树法等方法,然而这些方法在实际中也很少得到应用。决策者主要根据定性分析的结果和对风险的经验认识进行决策,对于商业地产投资决策来说,这是远远不够的,投资者容易产生错误认识,进而造成盲目决策。本文开篇对我国商业地产发展现状进行了综述,进而总结了投资决策方法在国内外的研究现状,提出了本文所要解决的问题──探求一种可以进行商业地产投资评价的使用方法。第二章对该方法所需应用的基础知识进行了详细的介绍,主要有多目标决策法中的层次分析法,模糊数学基础知识及模糊综合评价法理论等。第三章本文的核心章节,在查阅大量资料及咨询有关专家的基础上,将商业地产项目运营的影响因素分为六个一级影响因素,并下分为二十六个二级影响因素;在此基础上应用层次分析法计算出各个影响因素相对于商业地产价值的影响权重;基于国人对事物认知模式,将对商业地产的评价分为A、B、C、D四个等级,并确立了各影响因素相对于四个评价等级的评判值的确定标准;综合上述工作形成了一种可以应用于商业地产投资评价的方法──模糊综合评价决策法。第四章为了验证该方法在实践工程中的应用,选用了山西蓝海国际汽配城项目对模糊综合评价决策法进行了实际检验。第五章为结论与建议,在总结本文研究内容和方法的基础上,提出了本文的不足之处。