20世纪90年代以来,随着城镇住房改革的深化,大量新型物业小区如雨后春笋般增长起来,成为了城市重要的治理单元,改变了城市基层治理模式。新型物业小区存在大量的共有财产,迫使业主们必须组织起来对小区共有财产行使管理权,这就产生了以业主大会+业主委员会为主要模式的业主自治。但是自治存在三大难题：小区户数的众多容易导致“集体行动困境”的产生,委托物业公司管理会带来“委托代理问题”,而自治权力集中在业委会又产生诸多弊端。同时,由于中国房地产市场和物业服务市场的不完善,侵害业主财产权的情况普遍存在,所以,业主自治,已不仅仅是对业主的共有财产进行管理,更具备了捍卫业主产权(不仅仅是共有财产,还包括业主专有部分的产权)的意义,这就是我们所说的城市业主的维权行动。由于业主自治组织对维权的重要,房产开发商、物业公司与业主展开了一场争夺自治权的斗争。而政府主管部门、社区居委会,并没有站在中立和维护社会公平正义的立场,他们与房产商和物业公司有着千丝万缕的利益瓜葛,所以,他们从自身的利益逻辑出发,也加入了这场博弈,使得业主一方更加弱势。实践中,业主自治的内在弊端和外在复杂环境的影响结合在一起,造成了当前小区治理中的种种难题,这些难题的产生,既影响了千千万万有房者的日常生活,又关系到公民合法财产权利的保护,涉及到民生和社会稳定,同时也与中国公民社会的成长息息相关,因此,研究当前中国社会的业主自治有着重要的现实意义。本文中,笔者从杭州市的2个小区的典型案例入手,结合其它9个杭州小区的案例,来呈现当前业主组织成立难、小区自治运转难的现状,分析其外部和内部原因,并探索善治的路径。本文第一部分为文献综述、理论工具和典型案例呈现,第二部分分析影响业主自治的外部因素,第三部分分析影响业主自治的内部因素,第四部分总结小区实现善治的关键因素,第五部分提出改善小区自治环境的意见和建议。