近些年,随着我国大量保障性住房的建设与投入使用,物业管理已成为保障性住房后期管理的重要组成部分和现实需求,其管理服务状况既是我国住房保障真实水平的直接反映,也是保证我国保障性住房建设和管理有效推进的关键所在。然而无论是在运行机制的建构还是现实运作中,保障性住房物业管理都暴露出诸如政府职能缺失、服务水平低下、社区管理混乱等问题。管理期望与现实问题并存,保障性住房物业管理亟需得到重视并加以有效治理。利用问卷调查法、访谈法和比较分析法等研究方法对当前我国保障性住房物业管理中的政府部门、物业企业和社区住户进行多层级、多角度的实证调研。通过对住户满意度、参与度及管理期望,政府管理模式及公共扶持,物业公司运作状况和困境进行详实的调查研究发现,在物业管理满意度低、物业收费标准缺失、政府公共扶持不足等表征性问题背后,缺乏有效治理是保障性住房物业管理运行碎片化的深层次原因。文章的主要结论包括:保障性住房物业管理是多元而复杂的场域;物业管理应成为保障性住房建设管理的重要位面。在总结实证调研的基础上,结合多中心治理等理论,文章就保障性住房物业管理机制构建及现实改进提出了方向性的建议:一是要强化政府责任;二是要完善市场服务;三是要改善社区环境,提升住户在物业管理中的公共参与。