近年来,随着宏观经济下滑,家居卖场租赁市场面临巨大挑战,以前大品牌头部卖场,以季度频率收取租金都会有大量排队进驻的家居商户,而现在必须约定按年的频率签订租赁合约以此来绑定进驻家居商户,甚至商户还可以延迟支付租金,收租的频率及账期的延长就严重影响了传统家居卖场经营性资金回笼。家居卖场行业属于商业地产业,其作为与金融行业紧密联系着的资金密集型行业,如果其出现风险最终会传导至整个金融系统。所以,调整商业地产的资产负债结构、帮助化解面临资金周转困难,市场和政府势在必行。资产证券化作为一种创新的金融工具,有助于调节以重资产为特征的商业地产改善企业负债结构,缓解资金链紧张的问题。在传统银行间接融资产品中,经营性物业贷款作为最适用于传统家居卖场的融资方式具有较大的融资局限性。第一,融资金额受抵押物价值的严重限制,这往往满足不了现代家居卖场融资的需求,第二,期限一般在10年以内最长12年,这就直接增加了对卖场现金流的要求,间接增加了其偿还贷款的压力,在进行资产证券化融资时以抵押物价值作为参考,主要以卖场未来产生的经营性净现金流入作为融资金额测算依据,并且融资期限可达20年。第三,经营性物业贷款用途单一资金使用不灵活,其用途主要为补充物业日常经营周转、置换借款、物业升级改造等,超过一定金额必须采用受托支付。红星美凯龙是国内经营面积最大、商场数量最多以及地域覆盖面最广阔的全国性家居装饰及家具商场运营商,作为家居卖场行业中的龙头企业,是家居卖场运营商中具有较强的代表性的研究对象。在资产证券化领域,将研究细分到家居板块的并不多。本文从政策背景及行业背景入手,经过文献资料研究剖析当前经济形势及政策对商业地产融资的限制条件下,反映了因经济下行给家居卖场行业带来经营与融资压力的情况及商业地产家居卖场这一细分领域中的融资现状,再通过对资产证券化市场及其产品的介绍,以红星美凯龙作为个案研究对象,从家居卖场板块经营战略到经营数据分析,了解其通过经营战略来促进融资运作的方式,最后举例分析其在资产证券化市场中的摸索与突破,希望本文能对家居卖场企业在融资中增加新的思路与机遇,从而提高家居卖场行业融资能力。