改革开放数十年内,国内房地产业增量惊人,成就颇丰,特别是从1998年政府推行房改,并将其当成增大内需的的主要产业后,房地产业在国家整体经济中地位上升,很快成为支撑全国经济的主体行业之一,实现了稳步高速增量,现在已经较为成熟。房地产业的快速增长和成熟有力促进了国内整体经济局势向前迈进,国民居住条件得以改善,生活品质因此提升。不过本行业发展也并非尽善尽美,亦有不少问题,从长期宏观政策看,人口结构出现变化,房地产市场将告别高速发展阶段,发展趋势变缓甚至逆转不可回避。在此状况下,房地产业以更快速调整发生整体萎缩,具体为单价降低、交易总量剧减,不少开发商由于房产滞销导致可用现金流不足以支持营运而不得不倒闭,行业遭遇前所未有的危机,面临整体洗牌。房产投资业风险水平极高,此次行业滑坡无疑市场给个营运者敲响的警钟。正确认识市场,根据现实规律科学制定决策,才是尽量减少其中风险、增大预期获利的关键保证,对于未来市场亦有现实要义。本研究先从论理论角度剖析了房产投资决策,随后以大连小平岛项目为实际案例,自市场角度切入剖析当下国内房产市场情况和地区市场特征,并基于该实例所面对市场的调查分析,定位此项目,接着运用投资预估方法预估支出,还从财务角度进行评估,希望所得结论对本项目开发体提供一点指导。