房地产行业在我国的经济体系中占有重要的地位,对我国经济的发展起到直接的推动作用。从传统来看,房地产行业一直是属于资本密集型行业,它的发展离不开金融业的支持,但目前在中国却缺少对于房地产行业的有效金融支持。尤其为了抑制过热的房地产业的发展,在我国银行采取了一系列缩紧政策后,房地产商的融资变得尤为困难。目前我国房地产业的发展来到了一个瓶颈时期,其主要原因就是传统的融资渠道的闭塞对于地产商来说是一个毁灭性的打击,而我国拥有着巨量的民间资本却一直缺少投资的渠道,这样房地产信托基金(下文简称REITs)就应运而生,它可以有效的解决目前中国地产业面临的这种尴尬局面,对我国地产商的发展以及金融市场的稳定都有积极作用。房地产信托基金是将固定的地产资产转变为流通性较高的证券资产的一种手段,它有效的改善了房地产流通性差的缺点,使地产资本证券化以便在交易市场上流通。从我国当前的资本市场来看,不论是银行贷款还是上市融资都存在着不同的问题,而REITs的发展条件已经基本成型。本文采取案例研究的方法,选取苏宁云商的REITs案例作为研究对象,基于REITs的相关理论基础上,选取了苏宁云商REITs项目的设立发行进行介绍与分析,由于目前苏宁REITs项目尚处于运营阶段,预计2017年完成,因此对于实现既定目标尚且存在不确定的风险。本文在介绍REITs初期成功设立的基础上主要对于后续的项目运营阶段,从外部和内部两方面对REITs项目进行风险分析与研究,并提出相应的风控措施。通过对苏宁REITs案例的研究,发现REITs是目前解决中国房地产商融资瓶颈的有效方式,同时也为我国数量巨大的民间资本提供一条合适、稳定的投资渠道。对于REITs在法律、市场环境、内部管理等方面存在的问题可以通过相应的措施来解决。希望对中国未来REITs的发展有一定借鉴意。