从1998年开始，取消了住房分配，开始了商品房按揭，房地产的发展已有15年历程。由于土地资源是属于不可再生资源，这一特殊性也使得房地产行业近年来的土地拍卖价一路飙升。房地产的这一现象也使它成为了很多投资客户的选择。与此同时，购房者对房屋的要求也不仅限于居住概念。而产品舒适度、项目规划合理性，升值潜力都是消费者考量的重点。然而高地价与高配置结合后的产品就形成了城市高端物业(项目配置较高，单价超过城市平均售价的40%。)的主流产品，而对于成都的房地产市场除本土的房地产开发企业外，更是云集了众多一二线品牌开发商，各大开发商拿地热情高涨，也相继开发了很多高端楼盘，为成都人民带来更多生活与居住享受的同时，也在争夺客户资源上展开了十八般武艺；近几年就高端物业的营销策略在房地产营销领域都有创新，只是各楼盘所呈现出来的销售结果却大有不同。笔者通过所在企业对两个典型高端楼盘的营销策略的分析研究，尝试寻找高端物业营销策略的思路。首先通过采用市场营销宏观环境分析（GPEST）以及波特五力分析模型对所在企业SAGA的内外部环境作分析。找出SAGA目前在高端物业营销策略上面临的困难和呈现的现状，以及此类情况对企业的影响和发展障碍。其次就目前SAGA所服务的保利康桥和棕榈泉费尔蒙公寓两个高端项目，在营销策略的各个层面运用，同时就两个项目在营销过程中收集的客户信息作数据分析，通过数据分析的结果寻找两个项目在项目定位、营销推广、策略制订、圈层活动设计等方面的优势以及可改进的地方；之后通过两个项目的对比分析，结合营销4R理论给出笔者对高端物业营销策略的建议：建立自己的品牌。通过各营销环节塑造品牌，并结合营销的动作实现品牌传播，使楼盘的知名度、美誉度以及营销口碑在市场上留存。在营销过程中以关注顾问购买的原因为核心要素，与客户形成良好的互动沟通，实现双赢。这也是高端楼盘尤其是体量较大的高端楼盘的必经之路。最后，基于上述研究，就SAGA公司在高端物业的营销策略制订上给出以下建议：建立高端物业的品牌，通过挖掘项目核心竞争力，传递项目的差异化价值。从而塑造项目品牌，并使品牌化为项目销售服务。