我国房地产行业历经几十年的发展,已成为我国经济重要的支柱型产业,但随着行业周期进入成熟阶段,伴随国家宏观政策对房地产业的调控,土地供应增量压缩、购地成本增加,房地产融资持续收紧,行业竞争激烈,房地产开发商面临严峻发展困境。而城镇化水平的提升、居民生活的改善需求、家庭结构的改变又对房地产开发经营模式提出了更高的要求。房地产开发商依赖银行贷款、依靠拿地增值的经营模式遇到掣肘,传统粗糙的管理模式亦不能满足未来房地产市场的要求,因此,房地产开发商升级转型成为必然趋势。房地产开发商转型需要解决以下关键问题:开拓融资渠道、盘活存量资产、降低企业负债、改善经营状况。而REITs具备融资功能,其证券化的过程就是将不动产资产转换为现金资产的过程,可为房地产企业开辟筹资渠道、加快去库存进程,同时又可以降低企业负债、弱化企业经营风险。本文围绕REITs在房地产开发商转型中的作用进行深入研究。通过文献研究法阐述RETIs能够推动房地产开发商转型的作用体现及作用原理。通过案例分析法,以REITs的作用原理为基础,深入分析并总结REITs助推转型的具体表现及其局限性。文中应用营运资金现金流(FFO)折现模型对标的物业进行价值评估,以此判断分析标的资产价值的影响因素,并推论,通过合理改善这些因素可提高REITs的整体价值。最后,借鉴国外房地产开发商转型和国外REITs发展经验,总结REITs应用于我国房地产开发商转型的启示:能够产生稳定现金流的物业资产是合格的RETIs标的,这要求开发商充分重视对标的物业的运营管理;RETIs产品的公开发行能够实现社会资本的大量参与,这要求国家层面相关法律法规、财税制度以及评估体系、信息披露体系的建立健全。