小产权房合法化研究

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本文研究的小产权房是在农村集体土地上开发建设并出售给非本集体组织成员的一类房屋。当前国家对小产权房持否定态度,所以此类房屋无法得到法律的保护。但随着城市房价的急剧上涨,小产权房却呈现出了如火如荼的发展态势。小产权房屡禁不止折射出的是社会发展的需求与法律规定的不和谐关系。从小产权房的现状和发展态势来看,仅依靠政府的政策性规定而一味抑制小产权房发展,已经不能解决小产权房问题。随着小产权房的迅速发展,小产权房带来的问题越来越多,涉及到的利益主体数量也越来越大,这都要求国家对小产权房问题尽早有个合理合法的解决方案。目前理论界对于小产权房的研究相对薄弱,特别是小产权房问题的解决方案依然处于摸索阶段。笔者以为,小产权房问题的根源在于我国现行的城乡二元土地制度对集体土地的使用权作了不合理限制。依据我国经济社会现状,此类房屋的存在却有极大的合理之处,小产权房合法化不仅符合我国社会发展的需求,有利于我国法律体系的完善,也具有法理和现实的双重基础。因此国家应摒弃单单依靠法律的间接规定和几部政策性文件就把小产权房定性为非法的做法,而应在合理化的前提下顺应经济社会的发展需求,逐步实现小产权房的合法化。本文在结构上分为五部分。第一部分概述了小产权房的总体情况。从小产权房的概念、特征、分类、成因以及现状几个基本问题入手,明确了本文所要研究的小产权房的基本情况。在此基础上,提出小产权房产生的直接原因是城市房价居高不下,根本原因是城乡二元土地结构。第二部分介绍了小产权房合法化的必要性和可行性。必要性是指小产权房的合法化对我国经济社会健康持续发展的益处,表现在小产权房合法化有利于贯彻科学发展观,促进城乡统筹发展;有利于我国房地产市场体系向多元化方向发展;有利于化解群众与政府之间的矛盾,维护社会和谐。在可行性中,笔者分别从合法化的法理基础和现实基础进行了论述,法理基础部分主要从涉及小产权房的《宪法》、《民法》、《物权法》的立法精神和具体规定进行分析;现实基础部分主要从小产权房合法化的现实可能、发展空间、有利条件和地方探索情况进行论述。从而提出小产权房合法化必要且可行。第三部分提出小产权房合法化的三方面障碍并予以排除。从主要的反对观点入手,以国家、农民和购房者利益主体的角度出发,归纳出小产权房合法化的三方面障碍,一是小产权房合法化会减少耕地面积,危害国家粮食安全;二是小产权房合法化会威胁农民的长远利益;三是小产权房合法化会损害购房者的利益。针对这些障碍,笔者从多个角度分析了其不合理、不合法之处并对之进行逐一论证,从而推翻小产权房合法化的所有障碍,自然得出小产权房应该合法化的观点。第四部分,阐明了小产权房合法化的前提。建议从立法上对小产权房进行合法化的定性,并制定《农村土地规划法》规范农村土地的合理利用,同时完善现有的制度,包括集体土地所有权制度、集体土地使用权流转制度、农村社会保障制度等,以达到对小产权房问题的合理解决。第五部分,提出了对现存小产权房的解决方案。建议根据小产权房占用的土地性质不同进行分别处理。对于在农用地上建设的小产权房,建议采用以强行拆除方式为主,以纳入保障性住房为补充的方式进行。对于在村民宅基地上建设的小产权房,建议转变为保障性住房;对于在闲置宅基地上建设的小产权房,建议转化为大产权房。对于在农村宅基地以外建设用地上建设的小产权房,建议视情况转为大产权房、保障性住房等。
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