住房抵押贷款证券化,是房地产证券化的一种主要形式,它是指银行将住房抵押债权转让给特殊目的机构(special purpose vehicle,简称SPV),这个机构将数目众多的住房抵押债权打包,发行证券,从证券市场吸引资金支付购买证券化资产的价款,以证券化资产产生的现金流向证券投资者支付本息的行为。住房抵押贷款证券化是资产证券化中最主要,也是最有代表性的一种。 住房抵押证券化是在政府的监管之下,商业银行、住房抵押贷款证券化机构、投资者和有关中介机构共同参与的交易系统。本文主要结合住房抵押贷款证券化的流程,将其中的法律问题归纳为八个方面并展开论述,主要包括发起人出售基础资产的法律问题;特殊目的实体组建和运作过程中的法律问题;信用增级中的法律适用;信用评级中的法律适用;MBS的发行、承销和交易的法律问题;资产服务过程中的法律适用问题;会计、税收法律制度;证券化的监管法律制度。其中,关于发起人出售基础资产的法律问题和特殊目的实体组建和运作过程中的法律问题是中心问题。两者都是达到“风险隔离”从而最终实现证券化目的的关键之所在。 我国当前开展住房抵押贷款证券化是有必要的,而且根据当前的条件来讲,也是有可行性的。当前我国建立住房抵押贷款法律制度主要是在通过立法建立特殊目的机构,明确二级市场投资者的范围,加强保护投资者利益的立法,通过立法建立和完善住房抵押贷款保险和担保体系等方面做出努力。