本文试图以房地产市场为例，理解宏观调控与微观制度之间的内在联系。近几年，中央政府针对房地产市场过热，出台了大量宏观调控政策，但效果不是很显著，房价总体来说仍在顽强上行，其中隐藏的金融风险、社会问题依然严峻。本文认为，这样的结果有其深刻的制度根源，具体地说，其根源在于我国目前基础性的制度安排，即土地国有制度、分税制以及不完善的金融制度。本文共分为六个部分。首先是前言，介绍房地产市场的宏观调控现状，以及学术界对房地产宏观调控的研究成果和本文的写作思路；第一章从制度层面解析房地产市场过热的源头；第二章分析房地产市场的利益格局；第三章研究各利益集团的行为对宏观调控效果的影响；第四章对宏观调控和基础性制度安排作进一步的讨论；最后是结论。文章的重点是第一章、第三章和第四章。第一章从三个基础制度层面进行研究，首先是财政制度，1994年的分税制改革增强了中央政府的财政实力，但没有合理考虑地方政府在财政上的要求，导致地方政府在财政压力下，必须寻求非税收的财政收入渠道，而土地使用权的出让收入，正是各级地方政府首先注意到的增加财政收入的方式；其次是土地制度，由于土地使用权的出让，法律规定必须先由各地政府通过征收的方式收回国有，然后才能出让，也就是在土地使用权由原使用者转移到房地产开发商手中的过程中，地方政府扮演了一个类似于“中间批发商”的角色，这使得相关方，尤其是各地政府可以通过征收、出让过程来攫取土地的增值部分；再次是金融制度，加入WTO后，金融市场的逐渐开放使银行具有很大的商业化经营的压力，而把贷款投向房地产市场，一方面短期内银行可以获得不菲利润，另一方面因为银行风险控制体系和问责制的不完善，使得房地产市场潜藏的风险责任很难落到个人头上，所以银行资金就源源不断地流向房地产市场，另外证券市场资金和国际热钱的注入也是房地产市场攀升的原因。第二章梳理出在这种背景下产生的房地产市场的利益格局：主要利益集团(中央政府、地方政府、银行、房地产开发商、被拆迁户和被征地农民、炒房者以及普通购房者)，以及各利益集团的利益所在。第三章分析各利益集团在各自利益的驱动下，对中央的宏观调控做出怎样的反应，尤其是地方政府和银行利用手中掌握的资源如何与中央展开博弈。第四章进一步讨论宏观调控与基础性制度安排的关系。国家基础制度-土地国有制-是现在房地产市场众多问题的根源，此根源在相关土地制度、财政制度和金融制度的配合下，使得地方政府和银行对中央房地产宏观调控政策的反应(拖延或消解)都成为理性和必然的。而更难以解决的是，土地国有制使得政府肩负着完全矛盾的两种职责，扮演着完全冲突的两种角色，这些都根本决定了房地产宏观调控的现状和效果。文章最后是结论。笔者希望通过这种角度的研究，能够在宏观调控政策与微观制度安排之间建立联系，使大家对宏观调控和制度运行有全新和深刻的理解，从而对设计出更为合理的宏观调控法制度及宏观调控政策有所帮助。