在中国,房地产是一个影响因素错综复杂、牵一发而动全身的特殊行业。过去十多年来,作为经济的支柱产业,房地产业飞速发展,为推动我国经济持续高速增长做出了突出贡献。随着我国经济进入新常态,增长速度换档期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期"三期叠加",使得房地产业也进入分化和转型的关键期。房地产企业作为房地产业中微观主体部分,对房地产业健康发展起决定性作用。2016年5月1日,房地产业作为"营改增"全面实施的最后一步,与建筑业、金融业和生活服务业一同被纳入试点范围。房地产业"营改增"的实施,有助于降低企业成本、精简企业结构、优化企业经营模式,对房地产业的健康发展起到积极的促进作用。随着"营改增"范围不断扩大,"营改增"后产生的具体影响,因企业经营特点不同,差别很大,企业家和学术界以及税务当局对此也是各执一词。在此背景下,通过对房地产企业税负和经营情况的分析,研究"营改增"对房地产企业的影响。理论上"营改增"后会减轻企业税负,降低企业成本,改善企业经营情况。但是,由于我国房地产业"营改增"还处于初步探索阶段,房地产业"营改增"虽然在一定程度上减轻了整体行业的税负,降低了企业成本,但依然存在部分企业出现税负不降反升,经营情况面临挑战等问题。本文将分别从税率、进项税额以及税负转嫁三个方面对部分企业税负上升进行原因分析;从核算成本、发票管理以及人员管理方面对企业经营面临挑战进行原因分析,并从政府和企业两个层面提出相应解决对策;最后对全文进行总结。本文内容主要分为以下六部分:第一部分为绪论。介绍本文的研究背景和意义、国内外研究综述、研究方法和思路以及本文的创新与不足。第二部分为"营改增"对企业税负和经营情况影响的基础理论。介绍了营业税与增值税的基本概念、特征,并进行了对比;提出了"营改增"对企业影响的五大理论依据,并通过公式推导得出"营改增"对企业税负和经营情况的影响。第三部分为"营改增"后房地产企业发展现状,分别从宏观和微观两个角度对房地产企业税负和经营情况进行现状分析。宏观方面:通过对不同行业间的税负对比,了解房地产业整体税负情况;利用wind数据库提供的房地产行业数据分别从营业成本、营业收入以及营业利润三个角度分析房地产行业整体经营情况。微观方面:依据wind数据库、东方财富网以及各个房地产上市公司提供的财务数据,以在沪深两市主板A股上市的房地产企业为研究对象,按照房地产业务占公司主营业务96%以上的35家房地产上市企业作为研究样本,分别分析了"营改增""后的企业税负和企业经营情况。第四部分为"营改增"对房地产企业税负和经营情况影响的实证分析。首先利用第三章中的35家上市公司"营改增"前后的季度财务数据,进行面板数据模型分析。然后利用实地调研的数据,进行描述性统计分析。第五部分为原因分析。针对现状和实证研究中出现的部分企业税负不降反升,经营情况面临挑战问题,进行原因分析。第六部分为对策建议。针对房地产企业"营改增"后出现的问题分别从政府和企业两个层面提出相应的解决对策。