目前,国内商业房地产发展迅速,但也存在很多问题,因项目定位的不准确,导致投资额巨大的商业地产开发项目失败不乏其例。其中对于市场营销理论的应用,还存在有很多的不足。尤其是对于S、T、P营销战略理论在商业房地产市场中的运用,还处于摸索和研究的阶段。本篇论文分析了营销策划在商业地产应用中存在的各种主要问题,根据国内商业地产发展的状况并结合商业地产的固有特性,系统、全面的分析了在商业地产项目的营销策划中怎样运用S、T、P战略。结合“国际康城”项目的实践中,首先,进行了市场调研,分析了需求市场与竞争对手,应用5力模型分析了竞争环境,应用德尔菲法预测了市场需求。根据项目开发企业的发展战略,选择区域内的活动人群构成作为细分变量。对细分市场进行评估。通过应用SWOT分析法分析了项目的优劣势以及机会威胁,通过对市场机会、市场优劣势的条件评分,应用SWOT目标市场选择矩阵确定了目标市场为产业人群与基础人群。以目标市场的需求为基础和出发点,应用目标客户需求定位法,确定了本项目的商业形象战略为打造双核、双驱动(中医药产业+圈层生活配套),以产业主题融合了餐饮及健康商业主题的新型城市综合体。同时确定了本项目的商业操作策略、商业主题、业态构成及最终落位品牌。从“国际康城”项目的定位过程中,我们看到通过S、T、P战略以及巧妙应用SWOT分析可以在定位中减少茫然,降低定位的片面性、主观性；能够客观找到项目核心竞争力,提高项目成功率。