风险有多种含义,不同的人有不同的观点。据说“风险”这个词在17世纪才在英语中被得知。据称风险这个词来源于西班牙水手的用语,意思是“碰到危险或触礁”。风险被定义为衡量一项活动所有风险发生概率、危害程度和暴露的尺度。风险(此定义由爱德华兹和波恩于2000年给出)暗含着一个不期望的结果(如蒙受损失)的出现——它表示在预先给定的时间范围内不利事件出现的可能性(概率)。活动的风险越大,如果决策错误,那么最终结果的损失越大,反之亦然。风险不可能完全避免,但是理性选择使风险达到最小化。本文主要关注基于风险收益率的房地产投资风险评价方法研究。 房地产项目有很多不确定性,它们与项目的特点和资源和活动的多样性有关。房地产投资有很多可能导致严重后果的风险,因为房地产有投资周期长、投资额度大、投资地点固定和投资风险复杂等特征。来自内在不确定性的风险被称为非系统风险,包括运营管理、财务和技术风险;由外在不确定性造成的风险称系统风险,包括社会、自然和政治风险等。风险发生概率和破坏程度很难估计,因此投资规模和复杂程度越大、周期越长,风险的影响就越大。从上下文可知,投资业主不能预测风险发生概率,但是收益水平分布可以反映风险概貌。房地产投资由开发、设计、建设和销售等一些相互依赖的活动组成,每个环节都包含相应的费用(某项成本或收入)和工时。风险评价是分析和评价在各种系统与非系统风险因素影响下的项目投资可行性,以便投资者进行决策。 本文首先介绍了基于房地产投资项目特征的内外风险,还介绍了几种常见的不确定风险评价方法,如盈亏平衡法、敏感性分析法和蒙特卡洛模拟法。其次传统的房地产投资风险评价方法没有考虑风险,很难适应市场日益激烈的竞争,因此本文在资本资产定价模型——通过“贝塔”系数或者关于投资组合“均衡”方法来评价资产的无风险价格的一个风险模型的基础上引入了风险变异系数和贝塔系数,修正了基准收益率的净现值的计算公式,提出考虑风险收益率的评价方法。再次在分析模型假设条件的基础上,文章讨论了套利定价理论、期权理论等模型的改进方法。最后在和资本资产定价模型比较后,把附加经济价值(包括理念机制、激励制度、管理体系和评价指标)方法应用到房地产投资风险评价中。