住房抵押贷款证券化是过去30多年中金融领域里最重要的创新。它发端于美国,随后在发达国家迅速发展,并逐渐成为全球趋势。随着我国经济的发展和住房制度改革的不断深化,居民收入水平不断提高,房地产已成为国民经济的支柱产业,住房消费已成为新的消费热点。为了满足住宅产业的巨额资金需求和分散商业银行的流动性风险,住房抵押贷款证券化成了我国商业银行的必然选择。2005年3月21日,中国人民银行宣布信贷资产证券化试点启动。中国建设银行和国家开发银行作为试点单位,将分别进行住房抵押贷款证券化和信贷资产证券化的试点。2005年12月15日建设银行委托中信信托投资有限责任公司作为受托机构和发行人在银行间债券市场公开发行“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”,标志着我国正式开始了资产证券化的工作。随着试点工作的开展,住房抵押贷款证券化作为信贷资产证券化的突破口,已成为我国金融理论界和实务界的共识。但法律体系和制度环境的现实制约,使得这一创新性的金融制度安排真正落地中国尚需时日,急需对法律和制度等环境进行完善。本文也正是以建设银行“建元2005-1”个人住宅抵押贷款证券化为视角,分析在证券化的实践操作中遇到的一些法律问题。本文主体分为六个部分。第一部分,住宅抵押贷款证券化概述。概要说明住宅抵押贷款证券化的基本原理和交易结构。第二部分,住宅抵押贷款证券化中的债权转让。结合中国的实践,分析抵押贷款的转让和其附属权利的转让。本章先是从理论上分析了各国债权转让的理论构成,然后分析了债权转让的效力,即债权转让是否要通知债务人以及通知问题在中国证券化实践中的解决。在分析债权转让的基础上,本文也分析了附属权利的转让及债务人的抵销权。第三部分,特殊载体的法律形式。分析特殊载体在整个证券化过程中的地位和作用,在借鉴其他国家经验的基础上,探讨符合我国的证券化载体形式。本章介绍了三种特殊载体:信托、公司和不动产融资渠道。本章分析了信托、公司作为特殊载体在资产证券化中的作用,结合“建元2005-1”个人住宅抵押贷款化的试点,分析了信托在中国的应用和特殊目的公司在中国所面临的法律障碍。本章也简单地介绍了为美国所特有的不动产融资渠道这种特殊的载体形式。第四部分,住宅抵押贷款证券化的发行与交易。在我国,住宅抵押贷款证券化中的“证券”并不是《证券法》中规定的证券,因而其发行与交易都有其特殊性。第五部分,住宅抵押贷款证券化中的税收问题。分析税收对住宅抵押贷款证券化的影响及发起人、特殊载体和投资者的税收问题。第六部分,完善我国住房抵押贷款证券化的若干建议。本章在比较分析了各国资产证券化的法律调整模式之后,探讨中国可能采取的法律调整模式,并对我国实行住宅抵押贷款证券化提出若干建议。